令和元年問32 肢4
道太郎さん
(No.1)
こちらの解説は解釈と合っていますか？
国交省「宅建業法の解釈・運用の考え方」では「費用を勘案して」の解釈を
「報酬額の算出に当たって、取引の態様や難易度等に応じて当該媒介業務に要すると見込まれる費用の水準や多寡を考慮することを求めるものであって、当該費用に相当する金額を上回る報酬を受けることを禁ずる趣旨のものではない」
ですので
肢4、「上限」とするのであれば33万であり
その中で業者が報酬を考慮して決めて良いという事ではないでしょうか。
解説のように上限を11万としなければならないわけではないと思うのですが。
管理人様、有識者様方、ご教授願います。
2025.09.11 08:25
宅建女子さん
(No.2)
私もあなたと同じ意見です。
もし業者が『うちは報酬の最低額が33万なので』と伝えて相手がそれに同意すれば成立ですよね。
全然別業種ですけど、身近なところで例えば『◯らしのマーケット』は、登録業者から2割の紹介手数料を取りますが、手数料の最低額は2200円と決まっていて、つまりは報酬1万円未満の仕事をしても必ずマーケットに2200円払わなければならない仕組みです。
この低廉な空家等も、報酬安すぎというところからの改正だから、国交省は回りくどい言い方をしているけれど、名目はどうあれ報酬33万は取っていいということかなと思っています。
2025.09.11 10:56
ヤスさん
(No.3)
管理人さんは再度の改題をされたようですが、この問題は小手先の改題でどうにかなる域を超えています。
むしろ法改正により肢4の記述も正しいと言う事になり、『誤りはどれか』を選択させる令和元年問32は解無しになるために没問と扱うのが適切だと思います。
2025.09.11 11:21
道太郎さん
(No.4)
通知等も読み漁りましたが、やはり上限33万で良いようですね。
①低廉な空き家の特例は800万以下、建物や宅地の状態を問わない。
②33万（30万×1.1)、代理はその倍を上限とした範囲内
③適用は売主買主の両者
④現地調査費用は人件費等に含まれ+αでは貰えなくなっている（上限33万は超えられない）
※改正前は「現地調査等特別な費用」が認められていたが、改正後は人件費等含むという文が追加されており、33万にそれを含み超えて調査費用は請求できない。
※媒介契約書締結の際に、報酬に関しては特例を適用する旨を記載し、合意が必要。
注意：あらかじめ合意なき場合は800万以下でも通常計算
上記の認識で良いでしょうか。
この感じですと「現地調査費用は33万とは別に受領できる」といった引っかけ問題がその内でそうですね。
2025.09.11 11:56
シロさん
(No.5)
多く要する費用の金額が明示してあるなら通常の報酬＋その金額が上限かと思います。
この問題は金額の提示はないが、説明して合意を得てますので33万円だと思います。
2025.09.11 14:22
ヤスさん
(No.6)
この改題された令和元年問32肢4の解説を読むと、問題文の中の『通常の売買の媒介と比較して費用を多く要しない場合』は『費用を勘案して』に該当しないから、11万までしか報酬を請求できないとしています。
ただ、この『通常の売買の媒介と比較して費用を多く要しない』の文章だけでそう判断できるのかと私は思います。
そもそもこの『解釈運用』が非常にわかりにくい書き方をしているのが原因だと思うんですよね。しかも『費用を上回る報酬を受け取る事を禁じる趣旨でない』の記載がさらに、この解釈運用をわかりにくいものにしているんですよね。
国土交通省がこの解釈運用に込めた気持ちは、おそらく取引はケースバイケースで費用がかかる事もあるので、その場合は原則を超えて報酬を受け取って良いと言う意味だと思います。
私は、この原則を超えて33万まで受け取れる条件は、お客さんに『あらかじめ報酬額について説明・同意を求める』事に主眼を置いていると思うんですね。
説明されて『いや、33万は高いよ』と思うなら、お客さんはその業者に依頼しなければ良い話だし、また、『この費用の項目、こんなにかかるわけないから安くしろよ』と言えば良い話だと思うんです。
例えば、同じクオリティのマグロのお寿司を、Aと言うお寿司屋では一貫3000円、Bのお寿司屋では一貫1000円で提供しているとして、お客さんは自分の懐事情見ながらAかBを選ぶ、はたまたもっと安い寿司屋を探すと言う選択をするでしょう。
国土交通省が告示に込めた思いはわかりますよ。ありもしない費用を請求するボッタクリみたいな業者を排除したいと言う気持ちはわかります。だから『費用を勘案して』と言うブレーキを用意しているんでしょう。
ただ、宅建試験で、それを判断させるの？、もっと言うと実際の取引で明確にわかるのか？と言う思いがあります。
『報酬額の算出に当たって、取引の態様や難易度等に応じて当該媒介業務に要すると見込まれる費用の水準や多寡を考慮することを求めるものであって』の部分は、『考慮』する事は求めていますが、『従う』事までは求めていませんので、業者の行動倫理としては働くと思います。
実際、『考慮』してこの報酬額ですと言われてしまったら追及の仕様がありません。
私は、33万まで報酬を請求できる最終的な判断は、お客さんがあらかじめ説明受けて納得しているかだと考えるため、この改題された肢4の記載は正しいと思います。
2025.09.11 19:32
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2025.09.11 16:25｜
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