宅建試験過去問題 平成28年試験 問8

問8

AがBに甲建物を月額10万円で賃貸し、BがAの承諾を得て甲建物をCに適法に月額15万円で転貸している場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
  1. Aは、Bの賃料の不払いを理由に甲建物の賃貸借契約を解除するには、Cに対して、賃料支払の催告をして甲建物の賃料を支払う機会を与えなければならない。
  2. BがAに対して甲建物の賃料を支払期日になっても支払わない場合、AはCに対して、賃料10万円をAに直接支払うよう請求することができる。
  3. AがBの債務不履行を理由に甲建物の賃貸借契約を解除した場合、CのBに対する賃料の不払いがなくても、AはCに対して、甲建物の明渡しを求めることができる。
  4. AがBとの間で甲建物の賃貸借契約を合意解除した場合、AはCに対して、Bとの合意解除に基づいて、当然には甲建物の明渡しを求めることができない。

正解 1

解説

  1. [誤り]。賃貸借契約を賃借人の債務不履行を理由に解除する場合、転借人に賃料支払の催告をして賃料を支払う機会を与える必要はありません(最判昭37.3.29)。
    適法な転貸借がある場合、賃貸人が賃料延滞を理由として賃貸借契約を解除するには、賃借人に対して催告すれば足り、転借人に対して右延滞賃料の支払の機会を与えなければならないものではない。
  2. 正しい。賃借人が適法に賃借物を転貸した場合、転借人は、賃貸人に対して直接に義務を負うこととなります。
    よって、AはCに対して、賃料10万円を直接支払うよう請求することができます(民法613条)。ただし請求できる金額は、賃貸料と転貸料のいずれか低い金額が上限となります。
    本問における賃貸料はAB間が10万円、BC間が15万円ですので、Cに対して10万円を請求することに問題はありません。
    賃借人が適法に賃借物を転貸したときは、転借人は、賃貸人に対して直接に義務を負う。この場合においては、賃料の前払をもって賃貸人に対抗することができない。
    2 前項の規定は、賃貸人が賃借人に対してその権利を行使することを妨げない。
  3. 正しい。賃貸人が賃借人の債務不履行を理由に賃貸借契約を解除した場合、その解除を転借人に対抗することができます(最判平9.2.25)。
    よって、AはCに対して、甲建物の明渡しを求めることができます。
    賃貸借が賃借人の債務不履行を理由とする解除により終了した場合、賃.貸人の承諾のある転貸借は、原則として、賃貸人が転借人に対して目的物の返還を請求した時に、転貸人の転借人に対する債務の履行不能により終了する。
  4. 正しい。賃貸人と賃借人が賃貸借契約を合意解除した場合、その解除を転借人に対抗することができません(最判昭37.2.1)。
    よって、Aは当然には甲建物の明渡しを求めることができません。
    賃貸人の承諾ある転貸借の場合には、転借人に不信な行為があるなどして、賃貸人と賃借人との間で賃貸借を合意解除することが信義誠実の原則に反しないような特段の事由のあるほか、右合意解除により転借人の権利は消滅しない。
したがって誤っている記述は[1]です。