宅建試験過去問題 平成27年試験 問9

問9

土地の転貸借に関する次の1から4までの記述のうち、民法の規定、判例及び下記判決文によれば、誤っているものはどれか。
(判決文)
土地の賃借人が賃貸人の承諾を得ることなく右土地を他に転貸しても、転貸について賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるため賃貸人が民法第612条第2項により賃貸借を解除することができない場合において、賃貸人が賃借人(転貸人)と賃貸借を合意解除しても、これが賃借人の賃料不払等の債務不履行があるため賃貸人において法定解除権の行使ができる時にされたものである等の事情のない限り、賃貸人は、転借人に対して右合意解除の効果を対抗することができず、したがって、転借人に対して賃貸土地の明渡しを請求することはできないものと解するのが相当である。
  1. 土地の賃借人が無断転貸した場合において賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるため賃貸人が無断転貸を理由に賃貸借契約を解除できないときであっても、賃貸借契約を合意解除したときは、賃貸人は転借人に対して賃貸土地の明渡しを請求することができる。
  2. 土地の賃貸人が転貸借について承諾を与えた場合には、賃貸人は、無断転貸を理由としては賃貸借契約を解除することはできないが、賃借人と賃貸借契約を合意解除することは可能である。
  3. 土地の賃借人が無断転貸した場合、賃貸人は、賃貸借契約を民法第612条第2項により解除できる場合とできない場合があり、土地の賃借人が賃料を支払わない場合にも、賃貸人において法定解除権を行使できる場合とできない場合がある。
  4. 土地の賃借人が無断転貸した場合、転借人は、賃貸人と賃借人との間で賃貸借契約が合意解除されたとしても、賃貸人からの賃貸土地の明渡し請求を拒絶することができる場合がある。

正解 1

解説

  1. [誤り]。判決文において、「賃貸人が賃借人(転貸人)と賃貸借を合意解除しても、… 賃貸人は、転借人に対して右合意解除の効果を対抗することができず…」としているため、本肢は誤りです。
  2. 正しい。賃貸人が承諾を与えていた場合、無断転貸を理由として賃貸借契約を解除することはできません。しかし、合意解除することは可能です。
  3. 正しい。賃借人が無断転貸をした場合でも、賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるときは賃貸借契約を解除できません(民法612条最判昭28.9.25)。
    また、賃料の不払いがあった場合でも、賃貸人において法定解除権の行使ができると認められる事情のない限り、賃貸借契約を解除できません(最判昭44.11.27)。
    賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
    2 賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。
    賃借人が賃貸人の承諾なく第三者をして賃借物の使用または収益をなさしめた場合でも、賃借人の当該行為を賃貸人に対する背信的行為と認めるにたらない本件の如き特段の事情があるときは、賃貸人は民法第六一二条第二項により契約を解除することはできない。
    建物所有を目的とする土地賃借人が、(中略)遅滞の状態の解消への過程にあつて、そのための努力が払われていた以上、賃貸借契約の基礎たる相互の信頼関係が破壊されているものとはいえず、このような特段の事情のもとにおいては、賃貸人が、賃料不払を理由として賃貸借契約を解除することは許されない。
  4. 正しい。無断転貸であっても「転貸について賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるとき」には、合意解除された後に、転借人は賃貸人からの明渡し請求を拒絶できることがあることを示しています。
したがって誤っている記述は[1]です。