宅建試験過去問題 平成22年試験 問26

問26

宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
  1. 農地所有者が、その所有する農地を宅地に転用して売却しようとするときに、その販売代理の依頼を受ける農業協同組合は、これを業として営む場合であっても、免許を必要としない。
  2. 他人の所有する複数の建物を借り上げ、その建物を自ら貸主として不特定多数の者に反復継続して転貸する場合は、免許が必要になるが、自ら所有する建物を貸借する場合は、免許を必要としない。
  3. 破産管財人が、破産財団の換価のために自ら売主となり、宅地又は建物の売却を反復継続して行う場合において、その媒介を業として営む者は、免許を必要としない。
  4. 信託業法第3条の免許を受けた信託会社が宅地建物取引業を営もうとする場合、免許を取得する必要はないが、その旨を国土交通大臣に届け出ることが必要である。

正解 4

解説

  1. 誤り。宅地建物取引業では、国・地方公共団体・信託会社等は宅地建物取引業の免許を受ける必要はないと定めていますが、農業協同組合は例外に該当しないので免許が必要です。
  2. 誤り。自ら貸借する場合は宅地建物取引業に該当しないため、免許は不要です(宅建業法2条2号)。これは転貸借の場合も同様です。本肢は、他人から借り上げた建物を不特定多数に転貸する、いわゆるサブリース業を営む際に宅地建物取引業の免許が必要としている点が誤りです。
    宅地建物取引業 宅地若しくは建物(建物の一部を含む。以下同じ。)の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うものをいう。
  3. 誤り。破産管財人が、破産財団の換価目的で宅地・建物の売却を反復継続して行う行為は、営利目的がなく、裁判所の関与の下で行われるため宅地建物取引業の免許は不要です(解釈運用の考え方-「宅地建物取引業」について)。しかし、破産管財人から媒介依頼を受けた業者は免許が必要です。
    破産管財人は、破産財団の管理処分権を有し、裁判所の監督の下にその職務として財産の処分及び配分を行うものであり、破産財団の換価のために自らの名において任意売却により宅地又は建物の取引を反復継続的に行うことがあるが、当該行為は、破産法に基づく行為として裁判所の監督の下に行われるものであることにかんがみ、法第2条2号にいう「業として行なうもの」には該当せず、当該行為を行うに当たり法第3条第1項の免許を受けることを要さないものとする。
  4. [正しい]。信託会社は、国土交通大臣に届出をすることにより、免許を受けなくても宅地建物取引業を営むことができます(宅建業法77条1項宅建業法77条3項)。国や地方公共団体とは異なり、信託会社には宅地建物取引業法の規制が適用されます。
    第三条から第七条まで、第十二条、第二十五条第七項、第六十六条及び第六十七条第一項の規定は、信託業法(平成十六年法律第百五十四号)第三条又は第五十三条第一項の免許を受けた信託会社(政令で定めるものを除く。次項及び第三項において同じ。)には、適用しない。
    信託会社は、宅地建物取引業を営もうとするときは、国土交通省令の定めるところにより、その旨を国土交通大臣に届け出なければならない。
したがって正しい記述は[4]です。