宅建試験過去問題 平成22年試験 問25

問25

不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。
  1. 原価法は、求めた再調達原価について減価修正を行って対象物件の価格を求める手法であるが、建設費の把握が可能な建物のみに適用でき、土地には適用できない。
  2. 不動産の効用及び相対的稀(き)少性並びに不動産に対する有効需要の三者に影響を与える要因を価格形成要因といい、一般的要因、地域要因及び個別的要因に分けられる。
  3. 正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。
  4. 取引事例に係る取引が特殊な事情を含み、これが当該取引事例に係る価格等に影響を及ぼしているときは、適正に補正しなければならない。

正解 1

解説

  1. [誤り]。対象不動産が土地であっても、再調達原価を適切に求めることができる場合は原価法が適用することも可能です(不動産鑑定評価基準第7章Ⅱ1)。
    原価法は、対象不動産が建物又は建物及びその敷地である場合において、再調達原価の把握及び減価修正を適切に行うことができるときに有効であり、対対象不動産が土地のみである場合においても、再調達原価を適切に求めることができるときはこの手法を適用することができる。
  2. 正しい。価格形成要因とは、不動産の効用及び相対的稀少性並びに不動産に対する有効需要の三者に影響を与える要因をいい、価格形成要因は、一般的要因、地域要因及び個別的要因に分けられます(不動産鑑定評価基準第3章)。
    不動産の価格を形成する要因(以下「価格形成要因」という。)とは、不動産の効用及び相対的稀少性並びに不動産に対する有効需要の三者に影響を与える要因をいう。…価格形成要因は、一般的要因、地域要因及び個別的要因に分けられる。
  3. 正しい。正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいいます(不動産鑑定評価基準第5章第3節Ⅰ1)。
    正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。この場合において、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場とは、以下の条件を満たす市場をいう。
  4. 正しい。取引事例等に係る取引等が特殊な事情を含み、これが当該取引事例等に係る価格等に影響を及ぼしているときは適正に補正しなければなりません。これを事情補正と言います(不動産鑑定評価基準第7章第1節Ⅰ3)。
    取引事例等に係る取引等が特殊な事情を含み、これが当該取引事例等に係る価
    格等に影響を及ぼしているときは適切に補正しなければならない。
したがって誤っている記述は[1]です。