宅建試験過去問題 平成18年試験 問13

問13

自らが所有している甲土地を有効利用したいAと、同土地上で事業を行いたいBとの間の契約に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。
  1. 甲土地につき、Bが建物を所有して小売業を行う目的で公正証書によらずに存続期間を35年とする土地の賃貸借契約を締結する場合、約定の期間、当該契約は存続する。しかし、Bが建物を建築せず駐車場用地として利用する目的で存続期間を35年として土地の賃貸借契約を締結する場合には、期間は定めなかったものとみなされる。
  2. 甲土地につき、Bが1年間の期間限定の催し物会場としての建物を建築して一時使用する目的で土地の賃貸借契約を締結する場合には、当該契約の更新をしない特約は有効である。しかし、Bが居住用賃貸マンションを所有して全室を賃貸事業に供する目的で土地の賃貸借契約を締結する場合には、公正証書により存続期間を15年としても、更新しない特約は無効である。
  3. 甲土地につき、小売業を行うというBの計画に対し、借地借家法が定める要件に従えば、甲土地の賃貸借契約締結によっても、又は、甲土地上にAが建物を建築しその建物についてAB間で賃貸借契約を締結することによっても、Aは20年後に賃貸借契約を更新させずに終了させることができる。
  4. 甲土地につき、Bが建物を所有して小売業を行う目的で存続期間を30年とする土地の賃貸借契約を締結している期間の途中で、Aが甲土地をCに売却してCが所有権移転登記を備えた場合、当該契約が公正証書でなされていても、BはCに対して賃借権を対抗することができない場合がある。

正解 1

解説

  1. [誤り]。借地借家法の規定が適用されるのは建物の所有を目的とする場合のみです(借地借家法1条)。
    建物を所有して小売業を行う目的
    35年の普通借地権として有効に定めることができます。
    駐車場用地として利用する目的
    建物の所有を目的としないので、民法の規定により判断されます。民法では賃貸借の限度期間を50年としているので35年の賃貸借契約を有効に定めることができます(民法604条1項
    この法律は、建物の所有を目的とする地上権及び土地の賃借権の存続期間、効力等並びに建物の賃貸借の契約の更新、効力等に関し特別の定めをするとともに、借地条件の変更等の裁判手続に関し必要な事項を定めるものとする。
    賃貸借の存続期間は、五十年を超えることができない。契約でこれより長い期間を定めたときであっても、その期間は、五十年とする。
  2. 正しい。
    一時使用目的の場合
    一時使用目的の場合には、借地借家法の規定が適用されないので更新しないとする特約は可能です(借地借家法25条)
    居住用賃貸マンションの場合
    賃貸事業を目的としていますが、建物は居住用ですので事業用定期借地権等とすることはできません。このため、普通定期借地権として50年以上の期間を定める必要があります(借地借家法22条)。よって、存続期間15年の特約は無効となります。
  3. 正しい。
    甲土地の賃貸借契約
    小売店を営む目的ですので、期間20年の事業用定期借地権等とすれば、契約の更新がなく、建物買取請求権を認めない借地契約とすることができます(借地借家法23条2項)。
    建物の賃貸借契約
    期間20年の定期建物賃貸借契約とすることで更新しない契約とすることができます(借地借家法38条1項)。
    専ら事業の用に供する建物の所有を目的とし、かつ、存続期間を十年以上三十年未満として借地権を設定する場合には、第三条から第八条まで、第十三条及び第十八条の規定は、適用しない。
    期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第三十条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第二十九条第一項の規定を適用しない。
  4. 正しい。借地権を第三者に対抗するには、当該借地権の登記、または借地上の建物を借地権者名義で登記しなければなりません(借地借家法10条1条)。Bがどちらも行っていない場合には、Cに対して賃借権を対抗できません。
    借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。
したがって誤っている記述は[1]です。