宅建試験過去問題 平成15年試験 問13

問13

Aが、Bに、A所有の甲地を建物の所有を目的として賃貸し、Bがその土地上に乙建物を新築し、所有している場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。
  1. Bが、乙建物につき自己名義の所有権の保存登記をしている場合は、甲地につき賃借権の登記をしていないときでも、甲地をAから譲渡され所有権移転登記を受けたCに対し、甲地の賃借権を対抗できる。
  2. 乙建物が滅失した場合でも、Bが借地借家法に規定する事項を甲地の上の見やすい場所に掲示したときは、Bは、甲地に賃借権の登記をしていなくても、滅失のあった日から2年間は、甲地をAから譲渡され所有権移転登記を受けたDに対し、甲地の賃借権を対抗できる。
  3. Bが、乙建物をEに譲渡しようとする場合において、Eが甲地の賃借権を取得してもAに不利となるおそれがないにもかかわらず、Aがその賃借権の譲渡を承諾しないときは、Bは、裁判所にAの承諾に代わる許可をするよう申し立てることができる。
  4. Bが、乙建物を1年以上自己使用しておらず、かつ、他人に譲渡しようとすることもない場合、Aは、裁判所に、相当の対価の提供を条件として、自ら乙建物の譲渡及び甲地の賃借権の譲渡を受ける旨を申し立てることができる。

正解 4

解説

  1. 正しい。賃借権の登記がなくても、借地上に自己名義で登記した建物がある場合は、賃借権を第三者に対抗することができます(借地借家法10条1項)。
    よって、借地人Bは甲地の新所有者Cに対して賃借権を対抗できます。
    借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。
  2. 正しい。借地上の建物が滅失した場合、建物の滅失登記をする必要があり、自己名義の建物の登記という対抗要件が失われることとなります。しかし、この場合でも、新たな建物を築造しようとする借地人が所定の事項を借地上の見やすい場所に掲示していれば、滅失から2年間は登記なくして賃借権を第三者に対抗できます(借地借家法10条2項)。
    よって、借地人Bが上記の規定に従い甲地の上に掲示した場合は、賃借権の対抗要件を満たすので、滅失から2年間は甲地の新所有者Dに対して賃借権を対抗できます。
    前項の場合において、建物の滅失があっても、借地権者が、その建物を特定するために必要な事項、その滅失があった日及び建物を新たに築造する旨を土地の上の見やすい場所に掲示するときは、借地権は、なお同項の効力を有する。ただし、建物の滅失があった日から二年を経過した後にあっては、その前に建物を新たに築造し、かつ、その建物につき登記した場合に限る。
  3. 正しい。賃借権の譲渡・転貸には賃貸人の承諾が必要です(民法612条1項)。借地上の建物を譲渡する際には借地権の譲渡・転貸を伴うので、借地権の譲渡・転貸の承諾を土地所有者(借地権設定者)から得る必要があります。このとき、譲渡・転貸しても土地所有者に不利となるおそれがないにもかかわらず、土地所有者が承諾をしないときは、借地人(借地権者)は裁判所に対して承諾に代わる許可を求めることができます(借地借家法19条1項)。
    よって、借地人Bは裁判所に対して借地権の譲渡の許可をするよう申し立てることができます。
    賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
    借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、賃借権の譲渡若しくは転貸を条件とする借地条件の変更を命じ、又はその許可を財産上の給付に係らしめることができる。
  4. [誤り]。借地借家法には借地条件変更についての裁判手続が規定されていますが、本肢のように建物の所有権や賃借権の譲渡を目的とする申立ては規定されていません。
したがって誤っている記述は[4]です。