宅建試験過去問題 平成15年試験 問14

問14

平成15年10月に新規に締結しようとしている、契約期間が2年で、更新がないこととする旨を定める建物賃貸借契約(以下この問において「定期借家契約」という。)に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
  1. 事業用ではなく居住の用に供する建物の賃貸借においては、定期借家契約とすることはできない。
  2. 定期借家契約は、公正証書によってしなければ、効力を生じない。
  3. 定期借家契約を締結しようとするときは、賃貸人は、あらかじめ賃借人に対し、契約の更新がなく、期間満了により賃貸借が終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
  4. 定期借家契約を適法に締結した場合、賃貸人は、期間満了日1カ月前までに期間満了により契約が終了する旨通知すれば、その終了を賃借人に対抗できる。

正解 3

解説

  1. 誤り。居住用・事業用のいずれも定期借家契約とすることができます。
  2. 誤り。定期借家契約は書面でする必要があります。条文では「公正証書による等書面」として公正証書を推奨していますが、書面であれば公正証書でなくても問題ありません(借地借家法38条1項)。
    期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第三十条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第二十九条第一項の規定を適用しない。
  3. [正しい]。定期借家契約では契約に先立ち、賃貸人から賃借人に対して、契約の更新がなく、期間満了により賃貸借が終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明する必要があります(借地借家法38条2項)。なお、この書面は契約書とは別個の書面でなければなりません(最判平24.9.13)。
    前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
    借地借家法38条2項所定の書面は,賃借人が,その契約に係る賃貸借は契約の更新がなく,期間の満了により終了すると認識しているか否かにかかわらず,契約書とは別個独立の書面であることを要する。
  4. 誤り。1年以上の定期借家契約では、期間の満了の1年前から6か月前までの間に、賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を賃借人に対抗することができません(借地借家法38条4項)。本肢は「期間満了日1カ月前」としているので誤りです。
    第一項の規定による建物の賃貸借において、期間が一年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の一年前から六月前までの間(以下この項において「通知期間」という。)に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から六月を経過した後は、この限りでない。
したがって正しい記述は[3]です。