宅建試験過去問題 平成13年試験 問15（改題）

問15

建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
  1. 最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により、共用部分の全部について持分割合を定める規約を設定することができる。
  2. 一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものについての区分所有者全員の規約の設定、変更、又は廃止は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者（議決権を有しないものを除く。）全員の承諾を得なければならない。
  3. 管理者は、規約の定め又は集会の決議があっても、その職務に関し区分所有者のために、原告又は被告となることができない。
  4. 管理者は、少なくとも毎年1回集会を招集しなければならないが、集会は、議決権を有する区分所有者全員の同意があるときは、招集の手続を経ないで開くことができる。
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正解　4

問題難易度
肢118.2%
肢26.1%
肢36.5%
肢469.2%

分野

科目：1 - 権利関係
細目：16 - 区分所有法

解説

  1. 誤り。最初に建物の専有部分の全部を所有する者（デベロッパーや分譲業者等）は、公正証書により、①規約共用部分に関する定め、②規約敷地の定め、③敷地利用権の分離処分ができる旨の定め、④敷地利用権の持分割合に関する定め、を規約に設定することができます（区分所有法32条）。共用部分の持分割合を定める規約を設定することはできません。
    最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により、第四条第二項、第五条第一項並びに第二十二条第一項ただし書及び第二項ただし書（これらの規定を同条第三項において準用する場合を含む。）の規約を設定することができる。
    最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により、共用部分（数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分）の規約を設定することができる。（R3⑫-13-2）
    他の区分所有者から区分所有権を譲り受け、建物の専有部分の全部を所有することとなった者は、公正証書による規約の設定を行うことができる。（H21-13-4）
    最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により、建物の共用部分を定める規約を設定することができる。（H19-15-2）
  2. 誤り。全員の承諾は不要です。一部共用部分に関する事項で、区分所有者全員の利害に関係しないものを区分所有者全員の規約で変更等をするときには、規約の変更等に関する通常の要件に加え、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の4分の1超又はその議決権の4分の1超を有する者の反対がないことが必要です（区分所有法31条2項）。
    【補足】
    一部共用部分とは、区分所有者全員ではなく一部の区分所有者のみによって共用される部分です。高層階専用のエレベーター、住居店舗の複合用途型における店舗部分の出入口やエスカレーターなどがこれに該当します。
    前条第二項に規定する事項についての区分所有者全員の規約の設定、変更又は廃止は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者（議決権を有しないものを除く。）の四分の一を超える者又はその議決権の四分の一を超える議決権を有する者が反対したときは、することができない。
    一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものについての区分所有者全員の規約は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者（議決権を有しないものを除く。）が8人である場合、3人が反対したときは変更することができない。（R5-13-4）
  3. 誤り。管理者は、規約又は集会の決議により、その職務に関し区分所有者のために、原告又は被告となることができます（区分所有法26条4項）。
    管理者は、規約又は集会の決議により、その職務に関し、区分所有者のために、原告又は被告となることができる。
    管理者は、規約により、その職務に関し、区分所有者のために、原告又は被告となったときは、その旨を各区分所有者に通知しなくてよい。（R4-13-1）
    管理者をその職務に関し区分所有者のために原告又は被告とする場合は、集会の決議の方法で決することが必要で、規約によっても、それ以外の方法による旨定めることはできない。（H12-13-4）
  4. [正しい]。管理者は、少なくとも毎年1回集会を招集しなければなりません。集会を開くには法定の招集手続が必要ですが、議決権を有する区分所有者全員の同意があれば、招集の手続を省略することができます（区分所有法36条）。招集の手続は、事前に決議内容を把握し、検討するための時間を与えることを目的としますが、全員がその必要がないと意思を示した場合には、通知を行う必要性がないためです。
    集会は、区分所有者全員の同意があるときは、招集の手続を経ないで開くことができる。
    集会は、議決権を有する区分所有者の4分の3以上の同意があるときは、招集の手続を経ないで開くことができる。（R5-13-2）
    集会は、議決権を有する区分所有者全員の同意があれば、招集の手続を経ないで開くことができる。（H29-13-4）
    集会は、議決権を有する区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数の同意があるときは、招集の手続きを経ないで開くことができる。（H20-15-2）
したがって正しい記述は[4]です。
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