開発許可についてと8種制限について
りんごはさん
(No.1)
2点いまいち分からないことがございますのでご教示の程よろしくお願いします。
1.開発許可の例外について(法令)
例えば第二種特定工作物で8000平米の野球場、市街化調整区域にあたる場合開発許可が不要ですが市街化調整区域は面積例外がなく開発許可が必要なのに何故不要なのか。
特定工作物の例外と面積例外はどちらを優先して考えれば良いのかまだ理解が出来ていません。
2.8種制限について(業法)
手付金の保全措置ですが、10分の2の額の制限と保全措置が不要となる代金額の5%(10%)＋1000万円以下がどんな問題が出たらこれは額の制限か保全措置不要の例外で答えれば良いのか特徴が分かりません。
数こなして問題を解いていても特徴が掴めずにいます…
2026.09.03 21:06
えびさん
(No.2)
開発行為は『建築物の建築、''または''、特定工作物の建設で行う土地の区画形質の変更』なので、まずは『建築物の建築』と『特定工作物』は別々なモノである。と、考えてもらえたら分かりやすいかと！
特定工作物だけで考えると...
野球場等は1ha以上になると第二種特定工作物となり、冒頭の文章中の『特定工作物』にあてはまり、開発行為に該当するので開発許可が必要になる。
しかし、野球場等で1ha以上でないならば第二種特定工作物に該当しない→冒頭の文章内の『特定工作物』にあてはまらない→開発行為に当たらない→開発行為じゃないから開発許可いらない。
...という感じの回答で宜しいでしょうか🥺
2026.09.03 22:29
えびさん
(No.3)
手付金関係について
① まず『10分の2』の方から
宅建業者が自ら売主の売買契約にて
受領する手付金の金額は『代金の10分の2』を超えちゃダメ(20%まで)
超えたら『超えた部分は無効』となる。
→コレは『手付金の保全措置』ではなくて、『手付の額の制限』というルールで、類似のモノだと『損害賠償額の予定(同じく20%)』ですね。
問題例を挙げるならば...
『問題文では代金の10分の2を超える手付金を受領しちゃってるけど売主も買主も宅建業者→業者間取引→8種制限適用外になる→大丈夫！』的な問題とか...
②次はコチラの
『5%(10%)以下、かつ、1000万円以下』
→コッチが『手付金の保全措置』で未完成物件か完成物件かで5%(10%)が変わりますね。
コッチは『この計算の金額以下の手付金であれば、売主の宅建業者は銀行や保険会社等との保証契約をしていなくても(→手付金の保全措置をしていなくても)、その金額の手付金を受け取れますよ』というやつで
問題例を挙げるならば...
『未完成建物 2,000万円の売買契約にて自ら売主の宅建業者Aが宅建業者ではない買主Bから手付金の保全措置を講じずに 150万円の手付金を受領した。』
→保全措置を講じずに受け取れる手付金の金額は
2,000万円×5%(未完成)＝100万円以下
問題では150万円の手付金を受領している。
保全措置を講じずに受け取れる手付金の金額である100万円を超えているので、宅建業者Aが150万円の手付金を受領するためには保全措置を講じなければならない(100万円までならセーフ)。
...という感じの説明で分かって頂けたら幸甚です🥺
2026.09.03 23:24
りんごはさん
(No.4)
ご回答くださいましてありがとうございました！
1について
考え方で言うとこちらもまた例題ですみませんが建築物の建設と特定工作物を別で考えて
「市街化区域で8,000㎡の野球場」となると、第二種特定工作物には該当しないけど、市街化区域の1,000㎡は超えているので開発許可は必要となる認識でよろしいでしょうか。
2について
どこかの問題をやった時に問題うろ覚えですみませんが、「完成後建物4000万円の売買契約で宅建業者ではないBから保全措置を講じずに1000万円受け取った」というような問題が出てきまして、答えは分かっていても「完成後物件なので10%の400万円かつ1000万円以下で400万円以上貰ってるから×！」と自信満々に解説を見たら「代金の10分の2以上は受け取れません」と書いてあり、そこで何でそっちの考え方になるんだろうとモヤモヤしてました…
受け取る手付金の額が1000万円だとか大きい場合疑った方が良いのでしょうか。
2026.09.04 05:29
NKさん
(No.5)
質問2については、以下の過去スレッドも参考にされると分かりやすいかと思います。
もしかすると、「手付金の制限額」と「手付金等の保全措置」が頭の中で少しごっちゃになっているのかもしれません。
それぞれ別のルールなので、過去スレッドも併せて確認してみてください。
https://takken-siken.com/bbs/0544.html
https://takken-siken.com/bbs/5227.html
追伸
こちらのコミュニティガイドでは、同時に質問できるのは1人1つまでとなっています。
こちらもご一読ください。
https://takken-siken.com/community-guidelines.html
2026.09.04 06:31
ヤスさん
(No.6)
厳しい事を言いますが、開発許可に関してえびさんが伝えようとした事が1ミリもスレ主さんに伝わっていないです。
えびさんは
開発行為＝建築物の建築または特定工作物の建設目的で行う土地の区画性質の変更と説明しています。
野球場は1ha未満の場合は、「特定工作物」に該当しません。
そのため、1ha未満の野球場を建設する目的での土地の区画性質の変更は、「特定工作物ではないものを建設する目的での土地の区画性質の変更」という事になり、開発行為ではない事になります。
スレ主さんは、面積要件をすごい気にしてらっしゃいますが、面積要件をみるのは「開発行為に該当した」後の話です。
順序が違います。
開発許可が必要か判断する手順は、過去スレで何回か書かれています。
さしあたり、下記過去スレの勉強中さんが書かれている部分をお読み下さい。
https://takken-siken.com/bbs/3780.html
上記過去スレを参照いただければ、スレ主さんの1についての追加質問は理解できると思いますが、念のためお答えします。
8000㎡の野球場は特定工作物に該当しないので、それを建設する目的での土地の区画性質の変更は、開発行為にあたりません。
なので、許可不要です。
2026.09.04 06:46
えびさん
(No.7)
2.手付金関係について💰
「完成後建物4000万円の売買契約で宅建業者ではないBから保全措置を講じずに1000万円受け取った」というような問題が出てきまして、「代金の10分の2以上は受け取れません」と書いてあり、そこで何でそっちの考え方になるんだろうとモヤモヤしてました…
→ まず、「代金の10分の2"以上"は受け取れません」という解答(?)の記述は誤りで、正しくは、手付金は『代金の10分の2を"超える部分"は受領出来ず、超えた部分は無効となる』ですね🥺
(➞代金の10分の2『までが』受領できる手付金の上限額)
手付金関係の金額の確認をする場合には
①手付金の『上限額』の確認
(➞代金の10分の2を超えていないか)
②手付金の『保全措置が不要な金額』の確認
(➞ 5%(10%)以下、かつ、1000万円以下)
どちらかだけが良ければ良いものではなく『同じ手付金のハナシでも別々のルール』なので、どちらかだけでもNGであればNGです❌
りんごはさんから提示されている問題でいいますと...
「完成後建物4000万円の売買契約で宅建業者ではないBから保全措置を講じずに1000万円受け取った」
① 手付金の『上限額』の確認
4,000万円 × 2/10 ＝800万円までOK
② 手付金の『保全措置が不要な金額』の確認
400万円以下(4,000万円の10%)かつ、1,000万円以下
結果→①・②ともにNG。
また、①、②以外のルールとしては
『①も②も"8種制限"なので宅建業者同士の取引だったとしたら適用外となり→OK』だったり
『買主へ"所有権移転登記"が済んでいるならば"②の保全措置が不要な金額"の検討は不要(※①の上限額は確認必要)』だったり
...というような説明で分かって頂けましたら幸甚です🥺
2026.09.04 09:41
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2026.09.03 17:34｜
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