平成30年問31について教えてください
ソルトヒロシさん
(No.1)
2.代金が300万なので低廉な空き家特例がつかえるとおもいます。
3.代金が700万なので低廉な空き家特例が使えるとおもいます。
2.3の計算方法が違うのはなぜでしょうか。
教えてください。
2025.07.17 22:26
クロアリさん
(No.2)
(つまり計算方法自体は低廉な空き家等の式が適用されるとのこと)
勉強中の身故、成否を判断出来る力は到底ございませんので、僭越ながら有識者様あるいは管理人様にご確認頂きたく存じます。
2025.07.17 22:54
ソルトヒロシさん
(No.3)
ご解答ありがとうございました。
有識者様、管理人様 ご解答お願いいたします。
2025.07.17 23:03
ヤスさん
(No.4)
そしてクロアリさんが検索した他サイトの改題済の問題は肢2を誤りとしていて、その理由は売れ取れる報酬の上限額は低廉な空家特例が適用されるから33万円だからでしょうか。
2つの質問に関連付けてお答えします。当サイトの管理人さんの考えはわかりませんが、私の考えを述べますね。
低廉な空家特例に該当する場合、なんでもかんでも33万まで請求してよいと私は思いません。私は「本来の速算表で計算した報酬」と「費用を勘案した額」を合わせたものであらかじめ依頼者に説明、合意できたものが受け取れる報酬の上限だと考えています。
この費用を勘案した額ですが、「宅建業法解釈・運用の考え方」にこう記載あります。
【解釈・運用の考え方一部抜粋】
「当該媒介に要する費用」とは、人件費等を含むものであり、「費用を勘案して」とは、報酬額の算出に当たって、取引の態様や難易度等に応じて当該媒介業務に要すると見込まれる費用の水準や多寡を考慮することを求めるものであって、当該費用に相当する金額を上回る報酬を受けることを禁ずる趣旨のものではない。
この記載を私はこう考えます。
その取引の大変さとか色々諸条件を総合的に判断して計算した費用で、実際にかかった費用を上回る事があっても良い。
実費が例えば3万だったとして、ちょっと言葉が変かもしれませんが色をつけて4万円を「当該媒介に要する費用」として受け取っても良い。ただし、本来の速算表で計算した報酬と合わせて33万の範囲までですから。
さらに、契約の締結に際し、依頼者に「報酬はこのような内訳になりますから」ときちんと説明して同意をとってねと言う条件がつけられています。
つまり、例えば本来の報酬15万＋費用5万＝20万で説明、合意したら、その金額以上は受け取れないし(上限は20万)、本来の報酬15万＋費用15万＝30万で、説明、合意したら、30万が上限になると考えます。(消費税の事は便宜上考慮に入れてません)
低廉な空き家特例が適用される場合、なんでもかんでも33万を報酬で受け取れるものではなく、上限33万の範囲の中で、依頼者に説明、合意できた金額が上限になると考えています。
200万の土地も800万の土地も同じ33万の報酬を請求されたら、「は？なんで200万と800万で同じ金額(33万)なの？」って客は思います。その時に業者が「いや、この土地はこう言う理由で費用がかかるんです。だからこの報酬なんですよ」ときちんと客に説明し納得して同意がとれたら、例え200万の土地でも最高33万までの報酬を受け取れる道を作ったのが、この改正だと思います。そこは業者の腕の見せどころではないでしょうか。引っ越しする時に複数の業者に相見積りとりますよね。それと同じで「Aの業者は報酬が高いけど、きちんと売って来てくれるから安心できるわ」「Bの業者は報酬めちゃくちゃ低いけど、ちゃんとやってくれるか不安だな」と業者の競争意識を刺激して、空き家の流通を促すのが狙いじゃないかな。
その意味でクロアリさんが検索された他サイトの回答は、問題見ていませんが、私とは考えが違うのかなと思います。当サイトの管理人さんはどうなんでしょうかね。
2025.07.18 00:55
宅建女子さん
(No.5)
その上でですね、クロアリさんが確認したサイトの解説も恐らく正しいのだと思います。
と言いますのも、この問題は法改正に伴って改題されている可能性が高いです。
改題の仕方は各サイトによりますので、こちらのサイトと同じ問題文とは限りません。
クロアリさんが確認したサイトの問題文はこちらではないですか？
『土地付中古住宅（代金300万円。消費税等相当額を含まない。）の売買について、Aが買主Cから媒介を依頼され、現地調査等の費用を4万円（消費税等相当額を含まない。）要するなど、当該媒介に要する費用を勘案し、報酬額についてCに対して説明し、合意した上で、AがCから受け取ることができる報酬の上限額は154,000円である。』
もしこの内容であれば、あるいは全く同じでなくとも同じ趣旨の内容であれば、『上限額は33万円だから✕』と考えて差し支えないと思います。
もし違っていたらごめんなさい。
2025.07.18 01:34
ヤスさん
(No.6)
宅建女子さんがあげてくれた問題だと、確かに文章の捉え方で上限
33万ととれますね。
費用4万要するとありますが、「本来の速算表で計算した報酬額」＋「費用4万」の報酬で依頼者に説明、合意したとも読み取れるし、「本来の速算表で計算した報酬額」＋「費用」込み込みで報酬を上限33万で依頼者に説明、合意したともとれます。
前者の方が文章の流れに素直な読み方ですが、後者ともとれますね。
2025.07.18 08:31
宅建女子さん
(No.7)
ヤスさん
>費用4万要するとありますが、
すごく細かいことですが、正確には、『要する』ではなく『要するなど』なんですね。
つまりこの費用4万円は一例として挙げてるだけで一般論を述べた肢と考えました。
なので特例の基準に則って単純に考えればいいと思った次第です。
一方、こちらのサイトの問題文であれば明らかに具体的な事例(報酬額＋費用4万円)の場合を述べていますから、具体的に計算した額が上限と考えられます。
ただ、空家特例で、こんな細かいニュアンスを問う問題は出ないと思います。
この問題は旧法の頃のもので、この肢についてはもともと論点が違っていたもの(買主には適用しないことを問う問題)を、現法に当てはまるように作り替えているので少し不自然さがあるように思います。
今年受験される方はこの肢についてはあまり深入りしなくていいと思います。
2025.07.18 10:14
ヤスさん
(No.8)
確かに「など」が入っているから、費用の一例として挙げているととれますね。
私も今年の試験で細かいニュアンスまで訊く問題は出ないと言う意見に同感です。どうも上限額が独り歩きしてる感が否めません。
2025.07.18 10:53
クロアリさん
(No.9)
法の解釈や問題文の違いなど、とても参考になりました。
宅建女子さんが挙げてくださった問題文を拝読して「ん？何が違う？…えっ細かっ！！」と思わず声が出てしまいました…
こういう細かいニュアンスは問われないだろう、というご見解をお二人ともお持ちとのことなので、深入りはしないようにします。
スレ主さん、よそから顔を突っ込む形となり失礼いたしました。ここは最低限の知識ときちんと問題を読む癖をつけておけば良さそうですね。私もとても勉強になりました。スレ立てしてくださりありがとうございました。
2025.07.18 11:32
管理人
(No.10)
少なくとも、以前のように現地調査の費用・・・といった条件設定はなくなるはずです。また今般の改正は、実費償還的なものではなく、取引の態様や難易度などの主観的な要素を考慮して決まる金額であり、人件費等など当該媒介に要すると見込まれるすべての費用を含む、それを上回る報酬を受領することを禁止するものではないなどの解釈を踏まえると、実質的には一律で最低限の報酬限度額を33万円(税込)とするものいう方向で考えた方が良い気がしています。
2025.07.21 22:18
ヤスさん
(No.11)
お忙しい中、私の問いかけに目を留めてくださり、ありがとうございます。
2025.07.22 05:39
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2025.07.18 10:35｜
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