低廉な空家等の売買・交換の報酬限度額
たけさん
(No.1)
低廉な空家等の売買・交換の報酬限度額について適用されるのが800万円以下に改正されましたが
媒介の場合上限額の33万円とは別に『依頼者の特別の依頼により行う遠隔地における現地調査や空家の特別な調査等に要する特別の費用』として報酬とは別に(33万円を超える)報酬を貰うことは可能ですか？
それとも特別の費用も(費用を割案して算出した額)に含まれ、上限の33万円でしょうか？
2025.07.11 16:54
パワーさん
(No.2)
AIによるとこんな回答でした。
2024年7月1日施行の改正により、**低廉な空家等（800万円以下）の売買・交換における媒介報酬の上限額は33万円（税込）**となりました。この33万円は「報酬」の上限であり、依頼者の特別の依頼による遠隔地での現地調査や空家の特別な調査等に要する「特別の費用」については、報酬とは別に実費として請求することが可能です。
ただし、「特別の費用」として請求できるのは、依頼者の特別な依頼に基づき、通常の媒介業務の範囲を超えて発生した実費に限られます。この場合、実際に要した費用の実費分のみを、事前に依頼者に説明し、同意を得たうえで請求することが必要です。
つまり、「特別の費用」は33万円の報酬上限には含まれず、別途請求が認められています。
宅建業者は、報酬とは別に、依頼者の特別の依頼により行う遠隔地における現地調査や空家の特別な調査等に要する特別の費用について、実費を請求することができる（宅地建物取引業法施行規則第16条の3）。
まとめると
33万円の中には、通常だと特別に請求出来ない人件費等が含まれている。
『依頼者の特別の依頼により行う遠隔地における現地調査や空家の特別な調査等に要する特別の費用』は通常の媒介や代理でも請求出来るので、33万円の範囲外だと思います。
長々と失礼しました。
2025.07.11 18:57
クロアリさん
(No.3)
私もこの質問を拝読してから改めてテキストや業法などを見直してみましたが、30万円+税を超えても構わないという情報が全く出てこなかったので…(全て勘案した上での上限が30万円+税だから、みたいなニュアンスでした)
これは確固たる自信があるわけではないので、乗っかるような形になってしまい恐縮ですが、他の有識者の方のご回答を私自身も読ませて頂きたい所存です。
さて、今回書き込みをさせていただいた理由なのですが、
AIに質問するのはものすごく危険なので、注意喚起というと仰々しいですがお気をつけいただきたいなと思ったためです。
宅建を目指す皆様の間ではお馴染みの某行政書士先生も仰っていましたが、AIの返事って割とめちゃくちゃです。
例えば今適当にGrok(Xが提供するAI)に、37条書面は宅建業者相手でも交付しなければならないか？と聞いてみました。
以下に一部をコピペします。
「はい、宅建業者が買主の場合、宅地建物取引業法第37条に基づく書面（37条書面）の交付は**不要**です。
宅建業法施行規則第16条の12により、取引の相手方が宅建業者である場合、37条書面の交付義務は明確に免除されます。これは、宅建業者同士の取引では専門知識が前提とされ、書面による保護の必要性が低いとされるためです。ただし、実務上、透明性や記録のために任意で交付するケースはあります。」
そんなわけなくて草なんですよね。
本当にそうですか？正しいですか？と再確認しても尚「はい、交付は不要です！」と頑ななので、「それは間違っています。37条書面の交付は宅建業者が相手でも必要です」と送ったところ、
なんとここで「検索しています」というシステムメッセージが。そして検索の結果、ようやく誤りを認めました。
何故「本当に正しいか？と聞いた時で調べなかった？」と聞いたら、以下のような返事が来ました。
「最初の回答時、宅建業法施行規則第16条の12に基づく「相手方が宅建業者である場合の免除規定」を、35条書面（重要事項説明書）の免除だけでなく、37条書面にも誤って適用してしまいました。この誤った前提に基づき、「もう一度聞きますが」というご質問を受けた際も、自身の知識が正しいと過信し、即座に再検証や検索を行う必要性を軽視してしまいました。」
めちゃくちゃ怖くないですか？条文を出されるとそれっぽく見えるから普通に信じてしまいそうですよね。
これ、比較的精度高めなgeminiでも、改正前の民法を持ち出してきて答えられたりするんです。ちなみにchatGPTは論外です。
確信ある知識について軽く確認する程度ならまだ良いんですが、あやふやな部分の勉強に使うとものすごく危険です。
くれぐれもご注意ください。
2025.07.11 19:22
たけさん
(No.4)
私もAIでの回答を拝見いたしました。
『依頼者の特別の依頼により行う遠隔地における現地調査や空家の特別な調査等に要する特別の費用』が通常な取引では過去問やテキストで見ると『特別な費用・広告費など』は請求しても良いとの内容を見ました。その中で『800万円以下の低廉な空家等の売買・交換』の上限報酬額33万円の範囲外なのかどうかの判断がテキストなどでは難しかったです。
逆に範囲内の場合、なぜ通常取引であれば報酬とは別に受領できるのに対し、低廉な空家等は範囲内なるのかも疑問です。。。
もう一度過去問や法改正の部分見直してみます。
ご協力いただきありがとうございました。
2025.07.11 19:48
たけさん
(No.5)
私も33万円が上限額(割合して算出した額)かと認識しておりました。
その中で、TACのテキスト内容やネット情報などでは確信的な内容が確認できず不安になり質問させていただきました。
確かにAIの情報ですと不確かな情報が多いのも感じております。その中で私自身も自信がない中でAI上だと
33万円の枠とは別の『特別な費用』と記載されておりました。
この内容をピンポイントで出題される可能性は低いかも知れませんが確信的な回答が出せたら共有させていただきたい次第です。
お忙しい中ご協力いただきありがとうございました。
2025.07.11 19:57
パワーさん
(No.6)
確かにAIに丸投げしてしまうのは、リスクが大きいですね。そこは色々な情報を取り入れて精査していかなくてはと思いました。
混乱させる様な回答をして申し訳ありません。
ただ、今回のたけさんの質問で、今まで気にもしなかった所に注目することが出来ました！
これも勉強の醍醐味の一つですね！
今年の試験まで100日。
お互い頑張りましょう！
2025.07.11 20:14
ヤスさん
(No.7)
スレ主さんの質問の「特別の費用」は報酬とは別に受け取れます。
宅建業法の解釈・運用の考え方(P.46 第46条第1項関係1-(10)-②)に記載あります。
以下、その部分を抜粋しますね。
【宅建業法解釈・運用の考え方】
(10) 告示第十一（告示第二から第十までの規定によらない報酬の受領の禁止）関係
① 宅地建物取引業者は、告示第二から第十までの規定によるほかは依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額を除き報酬を受けることはできない。
したがって、告示第二から第十までの規定による報酬及び依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額以外にいわゆる案内料、申込料や依頼者の依頼によらずに行う広告の料金に相当する額の報酬を受領することはできない。
② この規定には、宅地建物取引業者が依頼者の特別の依頼により行う遠隔地における現地調査や空家の特別な調査等に要する実費の費用に相当する額の金銭を依頼者から提供された場合にこれを受領すること等依頼者の特別の依頼により支出を要する特別の費用に相当する額の金銭で、その負担について事前に依頼者の承諾があるものを別途受領することまでも禁止する趣旨は含まれていない。
そもそもこの依頼者の特別な依頼による広告や特別な調査費用は「報酬」ではありません。経費精算と考えた方が良いかもしれません。
報酬は成功報酬なので、契約が成立しなければ受け取れませんが、この特別な依頼による費用は契約が成立しなくても、経費精算ですから受け取れます。
以前、私がこの違いについてコメントで回答した事があります。手前味噌で恐縮ですが、よろしかったら下記にリンク貼っておきますので、御参照ください。
また、掲示板で「特別な依頼」とかで検索すると、過去の関連スレを確認できると思いますので、お時間あれば合わせて御参照ください。
https://takken-siken.com/bbs/2188.html
2025.07.12 15:59
クロアリさん
(No.8)
特例における特別費用の件、恥ずかしながら私の認識と異なっており勉強になりました。てっきり、「特別な費用のことを勘案すると、まあこれぐらいの報酬に引き上げるのが妥当だろう」という理屈の元で生まれた特例だと思っておりました。
便乗する形となり大変恐縮なのですが、ご回答内容を拝読した後1つ疑問が湧いてしまいました。
以下のスレッドに関してです。長期空き家等の媒介特例について。
https://takken-siken.com/bbs/4590.html
特別費用は報酬ではなく経費の一環と考えると、こちらも2.2ヶ月分を超えて受け取ることが可能なのでしょうか？
2025.07.12 16:42
ヤスさん
(No.9)
はい。依頼者が特別に依頼した費用は、先ほど載せた宅建業法解釈・運用の考え方にもある通り、事前にその負担について依頼者の承諾あれば、長期空家の媒介特例の報酬とは別に受け取って良いです。
そもそも低廉な空家の特例の報酬額が引き上げられたり、長期空家の特例ができたりした背景は、空き家を市場に流通させる事が目的です。業者が少ない報酬だとちょっと言葉悪いですが、やる気出さないために「報酬上げてあげるからちゃんと頑張って空き家の流通を促せよ」というカンフル剤的な話です。ただし報酬額を青天井にはせずに上限を設けてますし、報酬額について依頼者に説明、合意をとるようにとなっています。またまだ業者は信用されてないんでしょうね。
この報酬とは別個の話が先ほどから言っている「依頼者の特別な依頼による広告や調査などの費用」です。これは何度も言うようですが、依頼者が特別に依頼した経費です。だから実費を請求できます。
2025.07.12 17:22
クロアリさん
(No.10)
なるほど、大変参考になりました。そもそもの目的というか、請求出来る理由が報酬と費用で異なるんですね。
間違った知識を持ったままだったので、ここで教えていただけたことはとても幸運でした。
スレ主さん、外野から首を突っ込む形になり失礼いたしました。
私自身も大変学びになる内容でした。質問して下さりありがとうございました。
2025.07.12 17:32
たけさん
(No.11)
ご回答いただきありがとうございます。
あくまで報酬ではなく別の経費等と考えると腑に落ちます。
法改正のインパクトに引っ張られてしまい中々解釈がしづらい状況でした。
法改正前でも『報酬とは別』の考えはあったので納得出来ました。
こんなに詳しくご教授いただけるとは思ってなかったので大変助かります。
感謝致します。
2025.07.15 17:27
たけさん
(No.12)
こちらこそ細かいご指摘・熟考していただきありがとうございました。
大変助かりました。
2025.07.15 17:28
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2025.07.11 17:30｜
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