質問です（仮の想定上での話をすみません）
すえひろさん
(No.1)
仮の場合で恐縮なのですが、35条書面交付及びその説明を済ませ、37条の書面交付に至ったと仮定した場合で、当事者の一方（仮に買主とします）による錯誤（購入しようと思っていた土地が違っていた）が生じた場合、この買主は手付金を放棄してこの契約を取り消すことができる、と考えるのは間違っているでしょうか？ 自分がこの例を考えたのは、35条書面には「土地の所在」の項目が無いことから、仮に遠隔地からの媒介の依頼にて口頭やメールでの媒介業者とのやり取りの中で特に、「購入したい土地はここである」の確認が不十分（買主とその媒介業者の中では充分伝わっていると思っていた）のまま契約まで至り、買主は37条書面にて初めてその錯誤（表示の錯誤）に気付いたと。そういう想定は、現実的には考えづらいとは思いますが、あり得なくも無いかなとも思い、その場合は「錯誤にて取り消しできる。買主からの手付金を放棄しての契約解除となり、この契約はもともとなかったことになる」という認識は妥当でありましょうか？ 何か間違っていること、または足りない認識等がありますでしょうか？ 個別の細かな経緯などを問うものではなく、大まかに考えての可能性を考えた上で、その認識で大体の方向性は合っているかをお聞きした次第です。
※関連条文等 民法第95条、宅建業法第35条及び第37条、※特に宅建業法第35条八「契約の解除等に関する事項」
2025.06.12 17:12
しらかばさん
(No.2)
その時点でキャンセルするとなると、キャンセル料や違約金が発生すると思います。
2025.06.12 18:51
宅建受かりたいさん
(No.3)
>35条書面には「土地の所在」の項目が無いことから
本物の35条書面は見たことないですが権利を記載する場所があるはずなので土地の所在を書く場所（所有権登記による記載）があると思っています。
>錯誤（購入しようと思っていた土地が違っていた）が生じた場合
錯誤による取り消しと手付による解除は別物です。
手付金を手放すという負担を追うのであれば錯誤があろうと無かろうと解除できます（これはクーリングオフも同様であちらは無条件の解除です）
37条書面によりまとまっている手続きを解除するのが手付解除の目的だと思うので私は37条書面交付後でも可能だと思っています。
手付解除ができるか否かは、相手が履行前であるか又は履行中or後であるかに委ねられると思います。
例えば、37条交付後すぐに引き渡しの為に鍵交換や清掃業者の手配をしたとかだったら履行しているとなるのではないでしょうか
2025.06.12 19:42
すえひろさん
(No.4)
違約金と聞いて、それは37条書面の任意的記載事項「契約の解除に関する定めがあるときはその内容」「損害賠償額の予定・違約金に関する定めがあるときはその内容」ですね、かつ35条書面「契約の解除に関する事項」。これらから、売主側が所有権の登記の移行手続きに着手した等、手付けによる解除期限を過ぎた場合は手付けによる解除は行えなくなると。その場合は37条書面に定められた場合によって処理され、違約金を払っての契約解除になる。この辺の自分の頭の中での整理が不完全ではありますが、手付け放棄の解除か、違約金の解除かはこの場合判断できないにせよ、解除自体は可能のように思われるのですが、いかがでしょう？
2025.06.12 19:44
あずきさん
(No.5)
昨年、試験に合格し、今年2月に登録実務講習を受講しましたので、テキスト資料集に重要事項説明書の標準様式があります。
そこには土地・建物の所在欄はあります。
また登記記録に記録された事項などもあります。
なのでご指摘の「35条書面に土地の所在が無い」という点ですが、これは 誤解 です。
つまり、「土地の所在」は35条書面に必ず記載されているはずです。
2025.06.12 19:51
すえひろさん
(No.6)
実際の35条書面というを画像にて拝見しましたらば、おっしゃる通り、物件の所在地を明記する箇所がありました。じゃないと説明の前提が成り立たないですよね。35条書面は複雑な権利関係を買主側・借主側、交換の両当事者に明確化するためのもので、記載する必要はないけど、それ（物件の所在地や当事者の名前等）は分かっている前提で進めるということを改めて確認いたしました。なので、この勉強途上で浮かんだ例の「錯誤」にての解除は、そもそもなかなか考えられない事例だと、考え直す次第です。失礼いたしました。
2025.06.12 20:00
すえひろさん
(No.7)
35条書面の「必要的記載事項」に、37条書面に記載事項となっている「宅地建物を特定するために必要な表示（所在・地番等）」が無いことから、想像した例なのですが、35条書面には土地の所在等を明記する箇所があるということ、35条はそれを前提に（宅建士は）説明していくということ、基本的なことながら改めて認識いたしました。
2025.06.12 20:11
宅建女子さん
(No.8)
>錯誤（購入しようと思っていた土地が違っていた）が生じた場合、この買主は手付金を放棄してこの契約を取り消すことができる、と考えるのは間違っているでしょうか？
ご質問が、【このような錯誤による取消ができるか？】ということであれば、皆さんがそんな錯誤ありえないと言ってるので私からは言及しませんが、理由はともかく何らかの【錯誤による取消】が成立した場合、手付金を放棄して取り消せるのか？という質問であれば、解除と取消は違うので【錯誤による取消】が成立する場合は手付金は戻るはずです。
なお、手付解除の時期は【契約後】から【相手が履行に着手するまで】ですが、【契約前（37条書面交付前）】にお金を払っていてもそれは預かり金なので返金されます。
参考問題 平成21年問40
宅地建物取引業者Aが行う建物の売買又は売買の媒介に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。
2 建物の売買の媒介に際し、買主から売買契約の申込みを撤回する旨の申出があったが、Aは、申込みの際に受領した預り金を既に売主に交付していたため、買主に返還しなかった。
➔違反する
2025.06.13 00:07
すえひろさん
(No.9)
自分の突飛な発想からの質問を失礼しました。
恥ずかしながらもこの質問から自分は、「35条書面」とは何ぞや、と「契約の解除と意思表示の取消しは別物」という基本を改めて整理できました。手付け解除が行えるのは契約後から相手が履行に着手するまで、ということで、今回の自分の突飛な質問で恐縮でしたが、相手側（売主側）が履行に着手していなければ、解除できると。
そして、（今回の例はあり得ないと考えられますが）錯誤の取消しが成立するなら手付金は放棄に至らず戻ってくる可能性があると。以上の点を勉強できました。ありがとうございます。
2025.06.13 01:36
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2025.06.13 17:37｜
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