平成18年試験・問14の選択肢1について
にっきーさん
(No.1)
平成18年試験の問14なのですが、答えもサクッと正解できたものの、後から一つの疑問が生じてきました。選択肢の1についてです。
「選択肢1=Bが、Cの承諾を得ることなくAに対して借地上の建物を賃貸し、それに伴い敷地であるその借地の利用を許容している場合でも、Cとの関係において、借地の無断転貸借にはならない」
答え○
後からわいた疑問というのは、しかし一方で、民法612条1項の「借地人は地主の承諾なく借地権を譲渡・転貸することができない」の「転貸」部分と矛盾しないか？ です。
そもそも借地上の建物を賃貸する場合は、借地権設定者の承諾は必要無しでありますが、転貸は無断転貸不可、ということの意味が自分には理解できていないことに気づいた次第で、どなたか教えていただけますと幸いです。
*問14
「AはBとの間で、令和5年4月に、BがCから借りている土地上のB所有の建物について賃貸借契約（期間2年）を締結し引渡しを受け、債務不履行をすることなく占有使用を継続している。この場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか」
2025.05.17 02:04
yuebingさん
(No.2)
当方がこの過去問にトライしたときは、選択肢1については借地権そのものの転貸ではなく、借地上の建物の賃貸に伴う範疇においての、借地の利用を許可しているということなのだろうから、これは借地の無断転貸借とはならないのでは、と考えました。
（※そのあと、選択肢3が明らかに誤っているということに気づきましたので、それ以上は深く考えませんでした。）
実際には、きちんと地主さんに「この人に建物を貸すので、この人が家に出入りするときや、庭でガーデニングをする場合などの範疇において、土地の利用を許可してほしい」との承諾を得たほうが良いのだとは思いますが…
ちなみに、当方の環境において「借地上の建物 賃貸 通行」というキーワードでGoogle検索しましたところ、全日本不動産協会さんのホームページに掲載されている情報に辿り着き、そちらには
==========
・建物を賃借しても、借りた人が建物に至る敷地などを通行できないのだとしたら、建物の賃貸借はおよそ役割を果たすことができなくなってしまう
・このため、法的には建物賃貸借契約はその性質上、当然にその賃借建物の敷地の利用権を含むものと解される
==========
このような主旨の記載が見られました。
（※リンクを貼ることができないため、そちらに掲載されていた情報の一部を、少し内容調整したうえで記載させていただきました。コミュニティガイドラインに沿って抜粋引用した次第ですが、問題がありましたら、削除いたします。）
2025.05.17 03:44
yuebingさん
(No.3)
2025.05.17 03:49
たかさん
(No.4)
正しい。借地権者Bが、借地権設定者Cの承諾なしに借地上の建物を賃貸しても、借地の無断転貸借とはなりません（大判昭8.12.11）。借地上の建物は借地権者の所有物であり、その建物を貸して収益化することは土地賃貸借契約の目的に反しないためです。
との説明があります。まあ、判例通りですね。
2025.05.17 05:19
にっきーさん
(No.5)
そうですね、土地の借地権そのものを賃貸しているのではなく、B所有の建物をAに賃貸しているからと。
ただ、Cから見るとAは転借人であり、AからするとCは転貸人でありますよね。ただ、たかさんの挙げられている昭和8年12月11日の大審院判決の通りで、Cの土地の賃借人Bの建物というのはCの土地利用の想定内であり、無断転貸ではないと。選択肢1にわざわざ「無断〝転貸借〟にはならない」としていることに後から疑問がわきまして。なぜ、「Cの承諾を必要としない」じゃないのかなと。あまり深読みしても意味がない時期かもしれないのですが、モヤっとしてしまい。つまり、転貸借関係ならば、承諾は基本必要なんだけど、視点を変えた見方では、この場合は無断転貸には当たらないと。では借地上の無断転貸とは何ぞや？ と調べてみると、例えば借地上に建物を建てずそのまま第三者に借し、その第三者が駐車場にした、などが当たるかと。また貸しや譲渡には基本、元の所有者の承諾が必要ですが、借地上の建物での賃貸の場合は不要なので、ややこしく感じますが、この平成18年問14の選択肢1を考えた際に、無断の転貸借ではなく、想定された範囲内の借地利用（C所有土地上のB所有建物のAへの賃貸であり、CA間では転貸借が成り立つのでCの承諾は基本必要）であり無断転貸とはならないと帰結しました。もし何か間違っていたらお教えください。
また、yuebingさんの言われているように実際は賃貸であっても地主さんへのお知らせはしておいた方が後々のトラブル回避として有用と考えられているようですね。引用元もありがとうございました。
2025.05.17 07:51
にっきーさん
(No.6)
ワタクシ、No.5のコメントで、AC間には転貸借関係が生じる、と述べてますが、転貸借関係はBC間であって、AC間は何の契約関係もありませんよね、、、しかし何の契約上の権利や義務が発生するものではないからといって、所有者であり賃貸人Cと転借人Aに民法を基底として法律上の責任は発生する、と民法613条1項に規定されていますと。
以上、訂正並びに補足と、結局借地借家法よく分かっていないじゃん、という自己ツッコミでした。
※及び債権総則や抵当権分野も不安有り。いや、民法＋特別法全体も不安。といって法令上も侮れないし、むろんコアの宅建業法も余裕かますと痛い目に遭うと、結局、まだ全然合格するイメージが湧きませんが残り150日ちょっとで何とか巻き返せるよう頑張ります！
2025.05.18 00:09
にっきーさん
(No.7)
いや、何かがおかしいと思い返すのは、結局たかさんも挙げられている「土地賃借人が賃借地上に建設した建物を第三者に賃貸しても、賃借人は建物所有のため自ら土地を使用しているものであり、賃借地を第三者に転貸したとは言えない。」の判例（大審院昭和8年12月11日）を素直に受け取って、
『借地上の建物の賃借人』（A）と『借地上の建物の賃貸人：建物所有者』（B）との関係は転貸借契約ではない、借地権の転貸に当たらない。
AB間は建物（B所有）の賃貸借関係
BC間は土地（C所有）の賃貸借関係
よって先のコメント補足でAは転借人と表記したのは間違いでした。
一人で勝手にわけワカメとどんどんこんがらかって、大変失礼しました。
2025.05.18 00:49
餃子＆炒飯さん
(No.8)
多分、実践されているかと思います。
もし不要な話なら流してくださいね。
このような複数の登場人部が出てくる問題は
問題用紙の余白に人物相関図を書いて、頭の混乱をしないようにしておけば、スムーズに落ち着いて問題を解いていけます。（TVドラマの人物相関図みたいな）
この手法は、相続の出題ではよく使いますよね。
蛇足なコメントにて失礼します。
2025.05.18 07:07
餃子&炒飯さん
(No.9)
4行目
×登場人部
○登場人物
2025.05.18 11:50
にっきーさん
(No.10)
ご親切にありがとうございます！
相続もこんがらかりやすいですよね。。。代理も、いや結局全部か、、、
おっしゃる通り、頭の中でだけじゃなく、人物関係図を書き出す癖をつけるようにいたします。特に賃貸借・借地借家法は、書いてても分からない場合、勘違いしている場合が多いかなと。借地人、借地権者、転貸人、転借人、賃貸人、借地権設定者等々、基本に立ち返ってそれぞれの意味合いをしっかり掴んで図を書くように心がけます。
2025.05.18 19:22
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2025.05.18 16:46｜
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