低廉な空き家の媒介について(令和3年10月問44)
トロさん
(No.1)
宅地（代金300万円。消費税等相当額を含まない。）の売買の媒介について、現地調査等の費用を6万円（消費税等相当額を含まない。）要するなど、当該媒介に要する費用を勘案し、報酬額について依頼者双方に対して説明し、合意の上、媒介契約を締結した場合、依頼者双方から合計で44万円を上限として報酬を受領することができる。
◇
こちら、私は「誤り」としました。
理由は、低廉な空き家に該当しており、合意もあるため、依頼者双方から"66万円"を上限(1人あたり33万円)に受け取ることが可能と考えたためです。
実際、サイトにも同様の解説がされておりました。
◇
しかし、現在利用している過去問アプリではこのような内容になっております。
書き起こします。
◇
宅地（代金300万円。消費税等相当額を含まない。）の売買の媒介について、現地調査等の費用を6万円（消費税等相当額を含まない。）要するなど、当該媒介に要する費用を勘案し、報酬額について依頼者双方に対して説明し、合意の上、媒介契約を締結した場合、依頼者双方から合計で"66万円"を上限として報酬を受領することができる。
◇
私の回答：正(理由は上述の通り)
アプリの回答：誤
◇
アプリの解説(要約)
本問は、低廉な空き家の特例が適用されるケースである。
売主からの報酬の上限、買主からの報酬の上限の順に考える。
(※疑問1)
1.売主からの報酬の上限
売主からは、通常の報酬額+現地調査に要する額を合計した金額を受領することが出来る(※疑問2)。ただし33万円を超える場合はこれを限度とする。
(300万円の報酬額+現地調査費の報酬額)×1.1=22万円
よって受領できる報酬額は22万円である。
2.買主からの報酬の上限
売主と同様の計算である。
よって受領可能な報酬額は44万円となり、66万円が誤り。
◇
疑問1
考える必要性が分かりません。
800万円以下(合意あり)なら33万円を受領可能、と考えてはいけないのでしょうか？
疑問2
特別な依頼では無いにも関わらず受領可能なんですか？
ここで低廉な空き家云々の特例が適用されていないと仮定したら、
300万の4%+2万円に消費税を加算して154000円ですよね？
ここに特別な依頼でも何でもない現地調査費を加算してしまっていいんですか？
◇
まだこの部分がとても曖昧で、アプリの記載ミスなのか、はたまた何か重大な誤解をしているのか…全然分からずお手上げです。
知恵をお貸しいただけますと幸いです。よろしくお願いいたします。
2025.05.01 19:30
トロさん
(No.2)
アプリと全く同じ問題で解説しているサイトもありました。
2025.05.01 19:31
宅建受かりたいさん
(No.3)
2025.05.01 21:05
宅建受かりたいさん
(No.4)
2025.05.01 21:10
トロさん
(No.5)
ご回答ありがとうございます。
恐れ入ります、不明点がまだあるため、追加で質問させていただきます。
◇
＞媒介報酬額が30万＋消費税です。と「合意」が取れているのであれば良いですが
こちらですが、いずれの問題文にも
＞報酬額について依頼者双方に対して説明し、合意の上
これは合意と捉えてはいけないのでしょうか？
これが合意でない場合、どのように記載されていたら合意と認識すれば良いですか？
◇
また、特別な依頼というのは
「特別に広告を出して」
「遠征して現地の調査をして」
などを指しておりました。分かりづらくて申し訳ありません。
なので、単なる現地調査にも関わらず、
「通常の報酬額+現地調査代」
という形を取っていいのか、という部分が疑問点です。
そういった現地調査代も報酬額に含まれるという認識をしておりましたので…
2025.05.01 21:19
トロさん
(No.6)
そもそもの話になってしまいますが、1つ目に載せた過去問は、記載通り私の認識通りの回答・解説がされておりました。
(低廉な空き家で合意ありなら33万円以内)
そこが2つ目に載せた過去問(アプリ版)だと全く異なる解説がされていたため(こちらも>>1に記載の通りです)、混乱してしまっている次第です。
2025.05.01 21:28
宅建受かりたいさん
(No.7)
2025.05.01 21:50
宅建受かりたいさん
(No.8)
>No.6
に関してですが、
指定の文面以外（費用以外を含め）で報酬上限限界（30万）までとして良いというのは考えになかったので
それが正解の場合、私の認識が間違っているのかもしれませんね。
問題転記の2
>宅地（代金300万円。消費税等相当額を含まない。）の売買の媒介について、現地調査等の費用を6万円（消費税等相当額を含まない。）要するなど、当該媒介に要する費用を勘案し、報酬額について依頼者双方に対して説明し、合意の上、媒介契約を締結した場合、依頼者双方から合計で"66万円"を上限として報酬を受領することができる。
>アプリの回答：誤
これが正しいと思ってコメントしていました。
2025.05.01 21:59
トロさん
(No.9)
ご回答ありがとうございます。
申し訳ありません…本音を申し上げますと腑に落ちない部分が多いです。
低廉な空き家の特例に該当するような問題文だったので「33万円が上限」と認識しておりましたが、そこまで深読みしなくてはいけないのでしょうか…？
実際解説サイトで「66万円が上限である」と記載されていたのでこれが正しいものだも思っておりました(アプリと齟齬があったことで混乱して、質問させていただいた次第なので)。
単なる現地調査についても、当然報酬に含めていいとは思いますが限度額があることには変わりないと思います。
限度額を超えていいというルールは(依頼を受けた広告や遠征などを除き)無いと認識しており…
実際手元にあるテキストにもそのように(限度額を超えてはいけない)と書いてありますが過去問では違ったことが書かれているので訳が分からず混乱しております。
2025.05.01 22:20
宅建受かりたいさん
(No.10)
800万以下での対応版となっている問題では現地調査等の費用を足しても上限に満たない場合でも、報酬上限の30万＋消費税を上限として良い。
という解説が多いので、現地調査等の費用の金額に関わらず上限として良いのではないでしょうか
改題する前の問題がそもそも400万以下低廉（400万低廉の場合18万＋消費税）の時で、当時の上限（18万）になるように現地調査等の費用の金額が設定されているので、そのままの文面（費用）で拡大した30万報酬上限としても上限まで受け取って良いのかは半信半疑（説明していない費用請求しているような気がして）ですが・・・私よりも遥かに優秀ないろんな有料解説サイトで上限まで良いと言っているのであれば正しいと思います。
スレ汚してすみません。私のコメントは消したほうが良ければ後ほど消しておきます
2025.05.01 22:23
トロさん
(No.11)
とんでもございません。
お力添えいただき、ありがとうございました。
2025.05.01 22:43
クリオネさん
(No.12)
今回のご質問、私も同じように疑問を持ち、気になって色々と調べました。宅建受かりたいさんと同様、各種WEBサイトや解説資料を参考にした上で、現時点で私なりに整理した内容を以下にまとめてみました。
実務経験がある方のご意見が最も確実ではありますが、ひとつの参考意見として受け止めていただければ幸いです。誤り等あればご指摘いただけると助かります。
【トロさんの疑問に対する回答】
・ 疑問1：「売主・買主ごとに報酬上限を考える必要があるのか？」
→ はい、必要です。
令和6年改正で創設された「低廉な空き家等に係る特例」は、売主・買主それぞれに対して個別に上限33万円（税込）を設定しています。
つまり、双方合意がある限り、依頼者“それぞれ”から最大33万円ずつ、合計66万円まで受領可能というのが制度の趣旨です。
一方から33万円を超えて受け取る代わりに、もう一方からは受け取らないというような「相殺的な取り扱い」は認められていません。したがって、売主・買主ごとに独立して報酬上限を考える必要があります。
・ 疑問2：「特別な依頼でなくても、現地調査費用は加算できるのか？」
→ 一定条件を満たせば加算できます。
宅建業法の報酬規程では、「実費」は報酬とは別に請求可能です。
依頼者の了解を得ており、 媒介業務の遂行上必要であり、 実際に要した費用であることが確認できる場合 、 特別な依頼でなくても、現地調査費用等は「実費」として加算請求が可能です。
ただし、請求するには「 依頼者からの事前の同意・了解」等が必須条件となります。
【ご質問の事例計算】
売買価格：300万円（800万円以下は特例適用対象である）
双方取引（売主・買主の双方から報酬を受領している）
特例制度に基づき、双方合意あり。
現地調査費：6万円（税抜）
通常報酬額：300万円 × 4％ + 2万円 ＝ 14万円（税抜）×1.1＝15.4万円（税込）
現地調査費：6.6万円（税込）
合計：15.4万円 + 6.6万円 ＝ 22万円（税込） ←これは、あくまでも 通常の上限額である。
【結論】
アプリの解説は、旧来の通常報酬計算＋実費加算による考え方に基づいて「44万円が上限」としていますが、それでは令和6年改正の「特例制度の趣旨」が十分に反映されていない懸念があります。
令和6年4月施行の改正では、以前の報酬額上限が198,000円の上限は撤廃され、依頼者ごとに33万円（税込）まで」というルールに明確に置き換わりました（最大66万円）。
この事例は特例が適用される典型ケースであるため、合意があるならば、依頼者双方から合計66万円（税込）まで受領可能という解釈が、法改正の趣旨に沿った理解だと考えます。
本質問に対する私のリサーチ力不足で確信的なコメントじゃなくてすみません。💦
2025.05.02 19:36
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2025.05.08 17:24｜
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