宅建試験過去問題 令和3年10月試験 問44（改題）

問44

宅地建物取引業者A（消費税課税事業者）が受け取ることができる報酬額についての次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、貸借の代理又は媒介をする宅地又は建物は長期の空家等には該当しないものとする。
  1. 居住の用に供する建物（1か月の借賃20万円。消費税等相当額を含まない。）の貸借であって100万円の権利金の授受があるものの媒介をする場合、依頼者双方から受領する報酬の合計額は11万円を超えてはならない。
  2. 宅地（代金1,000万円。消費税等相当額を含まない。）の売買について、売主から代理の依頼を受け、買主から媒介の依頼を受け、売買契約を成立させて買主から303,000円の報酬を受領する場合、売主からは489,000円を上限として報酬を受領することができる。
  3. 宅地（代金600万円。消費税等相当額を含まない。）の売買の媒介について、通常の媒介と比較して現地調査等の費用が7万円（消費税等相当額を含まない。）多く要した場合、あらかじめ買主に説明し、合意をしていれば、その買主から341,000円を上限として報酬を受領することができる。
  4. 店舗兼住宅（1か月の借賃20万円。消費税等相当額を含まない。）の貸借の媒介をする場合、依頼者の一方から受領する報酬は11万円を超えてはならない。
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正解　2

問題難易度
肢115.6%
肢253.5%
肢311.9%
肢419.0%

分野

科目：5 - 宅地建物取引業法等
細目：10 - 報酬関連

解説

  1. 誤り。居住用建物の貸借においては、権利金を売買代金とみなして報酬額を計算することはできません。貸借の媒介・代理は「借賃1月分＋消費税額」が依頼者の双方から受ける報酬の上限ですから、本件では「20万円×1.1＝22万円」まで受け取ることができます。
  2. [正しい]。売買代金が400万円超なので「売買代金×3%＋6万円」の速算式で報酬計算を行います。
    買主(媒介)から受け取れる報酬額
    (1,000万円×3%＋6万円)×1.1＝39万6,000円
    売主(代理)から受け取れる報酬額
    (1,000万円×3%＋6万円)×1.1＝39万6,000円
    39万6,000円×2＝79万2,000円
    依頼者の双方から受け取れる報酬額
    79万2,000円
    この制限に違反しないように報酬を受領することになります。買主から受け取る金額は39万6,000円以内であり、かつ双方から受け取る金額が「303,000円＋489,000円＝792,000円」なので、本肢のように報酬を受領しても問題ありません。
  3. 誤り。消費税抜きの価格が800万円以下である宅地建物（低廉な空家等）の売買の媒介又は代理では、当該媒介又は代理に要する費用を勘案して、媒介であれば「30万円×1.1＝33万円」、代理はその2倍の66万円を限度として報酬を受け取ることができます。ただし、媒介又は代理契約に際しあらかじめ報酬額について依頼者に説明し、合意していることが条件です。
    売買代金が200万円超400万円以下であるときの媒介報酬の速算式は「売買代金×3%＋6万円」です。基本報酬額は「600万円×3%＋6万円＝24万円」で、これに現地調査費用7万円を加えると「(24万円＋7万円)×1.1＝34万1,000円」となりますが、33万円を超えるため限度額は33万円となります。なお、本特例計算が適用できる依頼者は売主・買主を問いません。
  4. 誤り。貸借の媒介において物件が居住用建物である場合には、依頼者から承諾を得ている場合を除き、依頼者の一方から受領できる金額は「借賃0.5月分×消費税額」以内となります。ここでいう「居住用建物」とは専ら居住の用に供する建物に限られ、事務所、店舗その他居住以外の用途を兼ねるものは含まれないので、本件の「店舗兼住宅」にはこの規定が適用されません（解釈運用-告示第四関係）。
    したがって、依頼者の一方からの受け取る金額が「20万円÷2×1.1＝11万円」を超えても問題ありません。
    「居住の用に供する建物」とは、専ら居住の用に供する建物を指すものであり、居住の用に供する建物で事務所、店舗その他居住以外の用途を兼ねるものは含まれない。
したがって正しい記述は[2]です。
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