令和2年12月問11肢3
宅建女子さん
(No.1)
✕ 借地上の建物を適法に転借した者
◯ 建物の敷地(借地)を適法に転借した者
借地上の建物自体は賃借人自身のものだから、正確に言えば建物を転借しているというわけではなく、転借は土地についての話で、判例も『敷地を適法に転借していれば』と言っていて、敷地の゙賃借権の有効性が論点となっています。
以下は判決の部分引用です。
『原判決は、仮に上告人A2が上告人A3から原判決別紙目録第二の【建物の敷地を所有者Dの承諾をえて転借したとしても】、(以下省略)』
修正案は【】で囲った部分を根拠にしています。
肢3の問題文では
『その賃借人から当該土地建物を賃借した転借人が』
と表現されていますが、これはいわば『建物付きの土地』を転借しているイメージかと思います。
類題としては
平成24年問11肢3
『建物の所有を目的とする土地の適法な転借人は、自ら対抗力を備えていなくても、賃借人が対抗力のある建物を所有しているときは、転貸人たる賃借人の賃借権を援用して転借権を第三者に対抗することができる。』
答え◯
類題というより、表現が違うだけで令和2年とほぼ同じ内容かと思います。
何を賃借しているか、何を転借しているか等、問題を解く上で解釈が曖昧だと例えば下記の問題で混乱する人がいるかも知れません。
平成18年問14肢1
『Bが、Cの承諾を得ることなくAに対して借地上の建物を賃貸し、それに伴い敷地であるその借地の利用を許容している場合でも、Cとの関係において、借地の無断転貸借とはならない。』
※C土地の賃貸人、B土地の賃借人
答え◯
長々と失礼しました。
2024.07.26 11:14
ti27004さん
(No.2)
上記引用された判決の部分は、高裁にて審議不十分であったことなどを理由に最高裁から差戻されています。下級審の事実認定まで読んでいないため断定的な判断はできませんが、原告から建物収去、土地明渡請求をされ、裁判では土地の賃貸借契約が生きているのか（競売によって所有権と土地賃貸借との混同が発生している可能性があり、転貸借契約が消滅していないのか、消滅していないならば上告人が主張した建物買取請求権が有効かも判断すべき）が争点とされました。
解説文を修正するならば、指摘部分よりも解説文2行目「・・・土地の転借件について対抗要件を備えていなくても、賃借人の借地権を援用することで・・・」を「・・・土地の転借件について対抗要件を備えていなくても、【土地】賃借人の【土地】借地権を援用することで・・・」のように、土地を基準に権利関係を判断していることが解ればいいと思います。ご指摘通りに修正した場合、解答を出すことだけに焦点を充てれば影響はないかと思われますが、そもそも建物の存続も争われていた事案であることも踏まえると建物の存在を軽視してよいという印象を与えてしまう気がします。
2024.07.26 19:18
宅建女子さん
(No.3)
判例を持ち出してコメントしましたが、ここはまさに解答を出すことだけに焦点を当てて問題はないと思います。
問題はおそらくこの判例をベースにしていますが、判例の内容を問う問題ではないので。
私が一番伝えたいのは、この設問の状況は建物の転借ではなく土地の転借だということです。
2024.07.26 22:49
宅建女子さん
(No.4)
2024.07.26 22:51
ti27004さん
(No.5)
2024.07.27 13:31
管理人
(No.6)
ご指摘の通り、建物の賃借ではなく、建物＋土地の賃借ということがポイントですね。解説文を以下のように改善いたしました。
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誤り。土地の賃借人から当該土地を適法に転貸借した者は、土地の賃借人が借地権の対抗要件を備えていれば、賃借人の借地権を援用して自己の転借権を第三者に対抗することができます（最判昭39.11.20）。転借人が対抗力を備える必要はありません。
したがって、土地の賃借人が借地上に登記ある建物を有している、すなわち借地権の対抗要件を備えている場合、転借人は、対抗力を備えていなくても転借権を第三者に対抗することができます。
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2024.08.01 19:17
ti27004さん
(No.7)
2024.08.01 20:14
宅建女子さん
(No.8)
2024.08.02 00:08
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