賃貸借と借地借家法の違い

ひろさん
(No.1)
「賃貸借」と「借地借家法」の違いがよく分かりません。

「賃貸借」は「建物所有を目的としない土地賃貸借」とあり、「一時使用」や「ゴルフ練習場」「駐車場」「資材置場」
一方、「借地借家法」では「建物所有を目的とする賃貸借」と記載があります。

しかし、賃貸借の問題の多くが
「AがB所有の建物について賃貸借契約を締結し・・・」
「賃貸人Aから賃借人Bが借りたA所有の甲土地の上に、Bが乙建物を所有する場合における次の記載のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。なお・・・」
のように、明らかに(一時使用ではない)建物所有を目的とするように思えるのですが、どこの解釈が間違っているのか誰かご享受していただけませんでしょうか。よろしくお願いいたします。
2022.10.13 11:25
ぴよさん
(No.2)
「賃貸借」と「借地借家法」の違いがよく分かりません。

「賃貸借」と「借地借家法」は同列に論じる単語ではないので、比べて違いを探すことはできないと思います。
民法が適用される賃貸借契約と、
借地借家法が適用される賃貸借契約  を比べたいということでしょうか。
2022.10.13 13:09
ひろさん
(No.3)
ぴよさん

早速のご返信ありがとうございます。

「賃貸借」と「借地借家法」は同列に論じる単語ではないので、比べて違いを探すことはできないと思います。
とのことですが、多くの本で「賃貸借と借地借家法の違い」として解説していると思うのですが、、、
そもそも違いを考えることができない、とのことでしょうか?

特別法の借地借家法が適用されない時は民法が適用されるのであれば、
「建物所有を目的としない土地賃貸借」や「一時使用」でないときがあると思ったのです。
理解力がなく申し訳ございません。
2022.10.13 13:36
ぼのぼさん
(No.4)
この投稿は投稿者により削除されました。(2022.10.13 14:07)
2022.10.13 14:03
ニャン太郎。さん
(No.5)
こんにちは。
大まかに書くと以下の通りでしょうか?  (細かい表現など適切ではないかもしれませんがお許しを)

①賃貸借:  土地建物のみならず、(鉛筆でも消しゴムでも)何でも対象  →  「民法」が適用

②土地建物の賃貸借:  ①のうち「土地建物」を対象にするもの  
                      (但し一時使用目的の土地建物や、建物所有を目的としない土地は除く)
        →「借地借家法」の規定する部分が「民法」にとってかわる(借りる人を保護する目的)
2022.10.13 14:37
ひろさん
(No.6)
ニャン太郎。さん

ご返信ありがとうございます。

①賃貸借:  土地建物のみならず、(鉛筆でも消しゴムでも)何でも対象  →  「民法」が適用
▶こちらは理解できております。ありがとうございます。

②土地建物の賃貸借:  ①のうち「土地建物」を対象にするもの  
                      (但し一時使用目的の土地建物や、建物所有を目的としない土地は除く)
        →「借地借家法」の規定する部分が「民法」にとってかわる(借りる人を保護する目的)
▶問題はこちらの部分でして、
(但し一時使用目的の土地建物や、建物所有を目的としない土地は除く)というのに、
民法の賃貸借を適用していないのか?というところです。

  「賃貸人Aから賃借人Bが借りたA所有の甲土地の上に、Bが乙建物を所有する場合における次の記載のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。なお・・・」

過去問、上記の場合の甲土地上の建物は、一時使用の土地建物ということになるのでしょうか?
宜しくお願いいたします。
2022.10.13 15:06
ニャン太郎。さん
(No.7)
「Bが乙建物を所有する場合」となっていますので、このケースでは、民法に加えて「借地借家法」が適用されると考えていいと思います。(過去問で知る限り、宅建試験では「一時使用」の場合はその旨注記がされるはずです)。

で、何で問題冒頭に、「民法」と「判例」があって「借地借家法」がないのか?というのがご質問の趣旨かと思います。  選択肢が書かれていないのでここからは想像になるのですが、恐らくこの問題を解く(各選択肢の正誤を判断する)にあたって「借地借家法」の内容は不要だからではないでしょうか?

正直、冒頭の長ったらしい前提は一部を除いてすっ飛ばして読んでいるので、出題者がここまで律儀に対応されているとは思いませんでした。
2022.10.13 15:52
ひろさん
(No.8)
ニャン太郎。さん

詳細にご回答していただきましてありがとうございます。
かなりスッキリしました!!ありがとうございます。

▶民法の賃貸借を学習する
「賃貸借は建物の所有を目的としない」と学習する
▶問題を解くと
  「AがB所有の建物について・・・民法の規定及び判例によれば・・・」という問題ばかり出題される
▶借地借家法の問題では?と考える
という一連の流れの繰り返しでした。

問題の解答はできるのですが、ずっとなにか腑に落ちませんでした。
その原因は、、、
ニャン太郎。さんのおっしゃるとおり、
▶借地借家法が必要ない
▶民法の規定及び判例で解答する
ここが原因だったと思います!!
「借地借家法にあてはまるのに、原則の民法を使う」というところで混乱していたのだと思います。
本当にありがとうございます。

下記、選択肢も記載させていただきます。

平成26年問7
【問題】賃貸人Aから賃借人Bが借りたA所有の甲土地の上に、Bが乙建物を所有する場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。なお、Bは、自己名義で乙建物の保存登記をしているものとする。
①BがAに無断で乙建物をCに月額10万円の賃料で貸した場合、Aは、借地の無断転貸を理由に、甲土地の賃貸借契約を解除することができる。
②Cが甲土地を不法占拠してBの土地利用を妨害している場合、Bは、Aの有する甲土地の所有権に基づく妨害排除請求権を代位行使してCの妨害の排除を求めることができるほか、自己の有する甲土地の賃借権に基づいてCの妨害の排除を求めることができる。
③BがAの承諾を得て甲土地を月額15万円の賃料でCに転貸した場合、AB間の賃貸借契約がBの債務不履行で解除されても、AはCに解除を対抗することができない。
④AB間で賃料の支払時期について特約がない場合、Bは、当月末日までに、翌月分の賃料を支払わなければならない。

平成18年問10、平成23年問7など、ほとんどの問題が建物の賃貸借の問題です。
2022.10.13 16:23
Rickyさん
(No.9)
民法と借地借家法は違う法律なのに、なぜ問題には「民法の規定によれば」と書いてあるのか?という疑問なんですね。
一応、借地借家法は民法の特別法という位置付けなんです。
民法は一般法で広く浅くて、特別法である借地借家法はその対象範囲についてより詳細に規定する感じです。
一般法と特別法がある場合には特別法が優先されるので、問題では借地借家法に基づいて解答することになるのです。
2022.10.13 16:43
ひろさん
(No.10)
Rickyさん

ご返信ありがとうございます。
あれ、こちらの問題は民法を使って解答するという問題ではないのでしょうか?

一般法と特別法がある場合には特別法が優先されるので、問題では借地借家法に基づいて解答することになるのです。

というところから、、、
特別法を優先するのに「解答には特別法が不要なので、民法を使って解答する」
ということではないでしょうか。

また少し混乱してきました、、、
2022.10.13 16:52
Rickyさん
(No.11)
問題文冒頭で建物所有目的で土地を賃借したとある時点で、借地借家法に対する警戒心は必要な気がします。
警戒心です。断定して先入観持って選択肢に入らないという事かなと思います。
その上で選択肢の条件に従って適用される規定を持ってくればいいのではないかと思います。
賃貸借のシーンにおける民法の全ての事柄を借地借家法が上書きしているわけではなく、その第1条で言っているように、存続期間や効力、更新、裁判手続に限って特別に定めるものとなっています。
結局問題次第と思うのですが。ややこしそうな前提条件出してきたら気をつけようってだけです。解決になってなくてすみません。
2022.10.13 19:04
ひろさん
(No.12)
Rickyさん

ご返信ありがとうございます。
そうですね、賃貸借、借地借家法、どちらにも対応できる力をつけるのが一番ですね。
ありがとうございます!
2022.10.13 19:27
過去の合格者さん
(No.13)
民法の賃貸借vs借地権ですが所学者だとなかなかイメージつきませんよね。
確かに、
民法の賃貸借
  ex)CDを金払って借りた
なんかでも良いんですが(消しゴムをタダで借りたらそれは使用貸借です。賃貸借に賃料は要素で必須の契約事項です。)、どちらかと言えば
  ex)青空駐車場
のイメージが良いかと思います。
動産に借地権が適用されないなんて当たり前です。消しゴムやCDには「住めません」。
借地借家法というのは住宅という生活基盤に直結する重大な話なので、借り手保護を念頭に置いた法律なんです。
というわけで、
  借地権=建物所有目的の地上権・土地賃借権(借2)なんです。

で、一読して気になったのが「借地権」の場合は「借地借家法の適用しかない」と考えていそうなところです。
借地借家法で全て規定されてるわけではありませんからね!(その点の言及あった気がするけど)
借地借家法に書いていない事は民法の賃借権の規定の適用です。そこそこ規定としては多いですよ。
民法と何が違うのかテキストに書いてあると思いますのでそこを注意しながら学習すると良いと思います(全部解説するのは文章量的に無理w)。
2022.12.12 22:43

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