宅建試験過去問題 令和3年12月試験 問31

問31

宅地建物取引業者A（消費税課税事業者）が貸主Bから建物の貸借の代理の依頼を受け、宅地建物取引業者C（消費税課税事業者）が借主Dから媒介の依頼を受け、BとDとの間で賃貸借契約を成立させた場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。なお、1か月分の借賃は8万円とし、借賃及び権利金（権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないものをいう。）には、消費税等相当額を含まないものとする。
  1. 建物を住居として貸借する場合、Cは、媒介の依頼を受けるに当たってDから承諾を得ているときを除き、44,000円を超える報酬をDから受領することはできない。
  2. 建物を店舗として貸借する場合、AがBから受領する報酬とCがDから受領する報酬の合計額は88,000円を超えてはならない。
  3. 建物を店舗として貸借する場合、200万円の権利金の授受があるときは、A及びCが受領できる報酬の額の合計は、110,000円を超えてはならない。
  4. Aは、Bから媒介報酬の限度額まで受領する他に、Bの依頼によらない通常の広告の料金に相当する額を別途受領することができる。
  1. 一つ
  2. 二つ
  3. 三つ
  4. 四つ
1234
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正解　2

問題難易度
肢122.5%
肢252.8%
肢320.1%
肢44.6%

分野

科目：5 - 宅地建物取引業法等
細目：10 - 報酬関連

解説

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  1. 正しい。貸借の媒介・代理では、「借賃の1月分＋消費税」が依頼者の双方から受領できる報酬の限度となります。ただし、居住用建物の媒介の場合、依頼を受けるに当たってその依頼者からの承諾を得ているときを除き、依頼者の一方から受領できる報酬は「借賃の0.5月分＋消費税」以下という制限があります（報酬告示4）。
    本問では借賃が8万円なので、Dから承諾を得ていなければ「8万円×0.5月×1.1＝44,000円」がDから受領できる報酬の限度額となります。
    Aが、居住用建物について、貸主Bから貸借の媒介を依頼され、この媒介が使用貸借に係るものである場合は、当該建物の通常の借賃をもとに報酬の限度額が定まるが、その算定に当たっては、不動産鑑定業者の鑑定評価を求めなければならない。（R4-27-2）
    Aが居住用建物の貸主B及び借主Cの双方から媒介の依頼を受けるに当たって、依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、借賃の1か月分の0.55倍に相当する金額以内である。ただし、媒介の依頼を受けるに当たって、依頼者から承諾を得ている場合はこの限りではなく、双方から受けることのできる報酬の合計額は借賃の1か月分の1.1倍に相当する金額を超えてもよい。（R4-27-3）
    宅地建物取引業者が、事業用建物の貸借（権利金の授受はないものとする。）の媒介に関する報酬について、依頼者の双方から受けることのできる報酬の合計額は、借賃（消費税等相当額を含まない。）1か月分の1.1倍に相当する金額が上限であり、貸主と借主の負担の割合については特段の規制はない。（R2⑫-34-3）
    Aが単独で行う居住用建物の貸借の媒介に関して、Aが依頼者の一方から受けることができる報酬の上限額は、当該媒介の依頼者から報酬請求時までに承諾を得ている場合には、借賃の1.1か月分である。（R2⑩-30-2）
    Aが単独で行う事務所用建物の貸借の媒介に関し、Aが受ける報酬の合計額が借賃の1.1か月分以内であれば、Aは依頼者の双方からどのような割合で報酬を受けてもよく、また、依頼者の一方のみから報酬を受けることもできる。（R2⑩-30-4）
    宅地建物取引業者が居住用建物の貸主及び借主の双方から媒介の依頼を受けるに当たって借主から承諾を得ていなければ、借主から借賃の1.10月分の報酬を受領することはできない。（H22-42-3）
  2. 正しい。貸借の媒介・代理では、「借賃の1月分＋消費税」が依頼者の双方から受領できる報酬の限度となります（報酬告示5）。複数の宅地建物取引業者が取引に関与するときでも限度額は変わりません。
    よって、A及びCがB及びDから受領する報酬は、合わせて「8万円×1.10＝88,000円」以下である必要があります。
  3. 誤り。居住用建物以外の貸借の媒介・代理で権利金の授受がある場合、その権利金の額を売買代金とみなして報酬額を計算することができます（報酬告示7）。
    売買代金が200万円以下のときは「売買代金×5%＋消費税」が基本報酬額となるので、
    A(代理)がBから受領できる報酬額
    200万円×5%×1.1×2＝220,000円
    C(媒介)がDから受領できる報酬額
    200万円×5%×1.1＝110,000円
    依頼者双方から受領できる報酬額
    220,000円
    この制限に違反しないように報酬を受領することになります。A及びCが受領できる報酬の額の合計は220,000円です。
    宅地建物取引業者は、建物の貸借の媒介において広告を行った場合には、依頼者の依頼の有無にかかわらず、報酬とは別に、当該広告の料金に相当する額を受領することができる。（H23-36-3）
  4. 誤り。通常の広告費用、通常の物件調査費用は宅地建物取引業者の負担となります（解釈運用-第34条の2関係）。よって、依頼者の依頼によらない通常の広告の料金を報酬とは別に受領することはできません（報酬告示9）。
    本来の報酬と別途受領することができるのは、依頼者からの依頼に基づく特別な広告や調査の費用に限られ、これらを受領するためには、依頼者に事前説明して同意を得ておくことが必要とされています。
    指定流通機構への情報登録はもちろんのこと、通常の広告、物件の調査等のための費用は、宅地建物取引業者の負担となる。
    建物が店舗用である場合、Aは、Bからの依頼に基づくことなく広告をした場合でも、その広告が賃貸借契約の成立に寄与したときは、報酬とは別に、その広告料金に相当する額をBに請求することができる。（H30-30-3）
    宅地建物取引業者は、媒介に係る報酬の限度額の他に、依頼者の依頼によらない通常の広告の料金に相当する額を報酬に合算して、依頼者から受け取ることができる。（H28-33-イ）
したがって誤っているものは「二つ」です。
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