解説

1. 誤り。実際の売却額との差額は報酬とみなされるため、その額を含めて国土交通大臣の定める限度額以下でなければいけません（宅建業法46条2項）。
   

   宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬（国土交通大臣の定める）を受けてはならない。

2. 誤り。依頼者から依頼のあった特別の広告については報酬の上限とは別に料金を受領できますが、本肢は「依頼者の依頼によらない通常の広告」なのでその料金を受領することはできません（報酬告示9）。
3. 誤り。権利金の額を売買代金として報酬を計算できるのは、居住用建物以外の貸借のときです。本肢は「居住用の」としているため、権利金の額を売買に係る代金の額とみなして算定することはできず、「借賃の1月分＋消費税」が報酬の上限になります（報酬告示6）。