宅建試験過去問題 令和4年試験 問27（改題）

問27

宅地建物取引業者A（消費税課税事業者）が受け取ることができる報酬についての次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
  1. Aが、Bから売買の媒介を依頼され、Bからの特別の依頼に基づき、遠隔地への現地調査を実施した。その際、当該調査に要する特別の費用について、Bが負担することを事前に承諾していたので、Aは媒介報酬とは別に、当該調査に要した特別の費用相当額を受領することができる。
  2. Aが、居住用建物について、貸主Bから貸借の媒介を依頼され、この媒介が使用貸借に係るものである場合は、当該建物の通常の借賃をもとに報酬の限度額が定まるが、その算定に当たっては、不動産鑑定業者の鑑定評価を求めなければならない。
  3. Aが居住用建物（長期の空家等には該当しない。）の貸主B及び借主Cの双方から媒介の依頼を受けるに当たって、依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、借賃の1か月分の0.55倍に相当する金額以内である。ただし、媒介の依頼を受けるに当たって、依頼者から承諾を得ている場合はこの限りではなく、双方から受けることのできる報酬の合計額は借賃の1か月分の1.1倍に相当する金額を超えてもよい。
  4. Aは、土地付建物について、売主Bから媒介を依頼され、代金300万円（消費税等相当額を含み、土地代金は80万円である。）で契約を成立させた。媒介契約を締結した後に、当該媒介に要する費用を勘案した報酬額についてBに対して説明し、合意していた。この場合、AがBから受領できる報酬の限度額は33万円である。
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正解　1

問題難易度
肢176.8%
肢24.9%
肢36.2%
肢412.1%

分野

科目：5 - 宅地建物取引業法等
細目：10 - 報酬関連

解説

  1. [正しい]。依頼者からの特別の依頼により行った遠隔地への現地調査に要した特別の費用であり、事前に依頼者から費用負担についての承諾があれば、法定の報酬限度額とは別途受領することができます（解釈運用-告示第11関係②）。本肢の場合、①特別の依頼、②特別の現地調査費用、③依頼者が事前に費用負担を承諾という条件を満たすので、現地調査費用を別途受領することができます。
    この規定には、宅地建物取引業者が依頼者の特別の依頼により行う遠隔地における現地調査や空家の特別な調査等に要する実費の費用に相当する額の金銭を依頼者から提供された場合にこれを受領すること等依頼者の特別の依頼により支出を要する特別の費用に相当する額の金銭で、その負担について事前に依頼者の承諾があるものを別途受領することまでも禁止する趣旨は含まれていない。
  2. 誤り。不動産鑑定業者の鑑定評価は必須ではありません。
    宅地建物の使用貸借（無償の貸し借り）の媒介では借賃がないので、当該宅地建物の通常の借賃をもとにして報酬額が決まります。この「通常の借賃」とは、その宅地建物が賃貸借される場合に通常定められる適正かつ客観的な賃料を指し、その算定には必要に応じて不動産鑑定業者の鑑定評価を求めるとされています（解釈運用-告示第4関係②）。
    「宅地又は建物の通常の借賃」とは、当該宅地又は建物が賃貸借される場合に通常定められる適正かつ客観的な賃料を指すものであり、その算定に当たっては、必要に応じて不動産鑑定業者の鑑定評価を求めることとする。
  3. 誤り。居住用建物の媒介では、双方から受ける報酬の合計は「借賃1月分＋消費税（1.1倍）」が限度となります。依頼者からの承諾を得ても、合計1.1月分を超えることはできません。また、依頼を受けるにあたって依頼者からの承諾がない場合には、依頼者の一方から受けることのできる報酬額は「借賃0.5月分＋消費税（0.55倍）」が限度となります。
  4. 誤り。税抜き代金が800万円以下である宅地建物（低廉な空家等）の売買の媒介・代理では、当該媒介・代理に要する費用を勘案して、媒介であれば「30万円×1.1＝33万円」、代理はその2倍の66万円を限度として報酬を受け取ることができます。
    本特例の適用を受けるには、媒介・代理契約に際しあらかじめ報酬額について依頼者に説明し、合意していることが条件です（解釈運用-告示第7関係④）。本肢は、媒介契約後に追加費用等に関して説明・合意を行っているため、特例の適用は認められません。したがって、本則どおり「(280万円×4％＋2万円)×1.10＝145,200円」が報酬額の上限となります。
    【補足】
    建物価格＝300－80＝220万円、税抜き建物価格＝220÷1.10＝200万円、土地80＋建物200＝280万円
    宅地建物取引業者は、この規定に基づき告示第二の計算方法により算出した金額を超えて報酬を受ける場合には、媒介契約の締結に際しあらかじめ、この規定に定める上限の範囲内で、報酬額について依頼者に対して説明し、合意する必要があることに、特に留意すること。
したがって正しい記述は[1]です。
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