宅建試験過去問題 令和3年12月試験 問9

問9

AがBに対してA所有の甲建物を令和4年7月1日に①売却した場合と②賃貸した場合についての次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
  1. ①と②の契約が解除された場合、①ではBは甲建物を使用収益した利益をAに償還する必要があるのに対し、②では将来に向かって解除の効力が生じるのでAは解除までの期間の賃料をBに返還する必要はない。
  2. ①ではBはAの承諾を得ずにCに甲建物を賃貸することができ、②ではBはAの承諾を得なければ甲建物をCに転貸することはできない。
  3. 甲建物をDが不法占拠している場合、①ではBは甲建物の所有権移転登記を備えていなければ所有権をDに対抗できず、②ではBは甲建物につき賃借権の登記を備えていれば賃借権をDに対抗することができる。
  4. ①と②の契約締結後、甲建物の引渡し前に、甲建物がEの放火によって全焼した場合、①ではBはAに対する売買代金の支払を拒むことができ、②ではBとAとの間の賃貸借契約は終了する。

正解 3

問題難易度
肢125.6%
肢211.8%
肢352.1%
肢410.5%

解説

  1. 正しい。契約が解除された場合、契約は最初からなかったことになり、各当事者には契約前の状態に戻す義務(原状回復義務)が生じるのが原則です(民法545条1項)。①売買契約はこの原則に従い、売主は代金に利息を付けて返還し、買主は売買目的物及び所有中に売買目的物から生じた不当利得や果実を返還することになります。
    一方、②賃貸借契約の解除は将来に向かってのみ効果を生じるので、貸主は賃料を返還する必要はありません(民法620条)。
    当事者の一方がその解除権を行使したときは、各当事者は、その相手方を原状に復させる義務を負う。ただし、第三者の権利を害することはできない。
    賃貸借の解除をした場合には、その解除は、将来に向かってのみその効力を生ずる。この場合においては、損害賠償の請求を妨げない。
  2. 正しい。①売買契約をすれば甲建物の所有権を得ます。自分の所有物をどうしようと自由ですから、甲建物を貸すのに前所有者の承諾は不要です。
    一方、②賃貸借契約の借主が転貸をする際には、貸主の承諾が必要です(民法612条1項)。
    賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
  3. [誤り]。①の場合の所有権移転登記、②の場合の賃借権の登記はともに「民法177条の第三者」に対抗するための要件です。不法占拠者は民法177条に定める第三者に該当しないので、登記がなくても権利の取得を対抗することができます(最判昭25.12.19)。
    不動産の不法占有者は、民法第一七七条にいう「第三者」には当らない。
  4. 正しい。①売買契約の締結後、引渡しまでに、売主買主いずれにも帰責性がない事由で売買目的物が滅失した場合、売主の引渡し債務は消滅し、買主は売主への代金支払いを拒むことができます(民法536条1項)。Eの放火による滅失はA・Bどちらにも責任がないので、買主Bは売主Aへの代金支払いを拒むことができます。
    ②賃貸借契約において、賃借物の全部が滅失するなどで使用収益ができない状態になってしまった場合には、賃貸借契約は当然に終了することになっています(民法616条の2)。
    当事者双方の責めに帰することができない事由によって債務を履行することができなくなったときは、債権者は、反対給付の履行を拒むことができる。
    賃借物の全部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合には、賃貸借は、これによって終了する。
したがって誤っている記述は[3]です。