宅建試験過去問題 平成16年試験 問3

問3

Aは、自己所有の建物をBに売却したが、Bはまだ所有権移転登記を行っていない。この場合、民法の規定及び判例によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。
  1. Cが何らの権原なくこの建物を不法占有している場合、Bは、Cに対し、この建物の所有権を対抗でき、明渡しを請求できる。
  2. DがAからこの建物を賃借し、引渡しを受けて適法に占有している場合、Bは、Dに対し、この建物の所有権を対抗でき、賃貸人たる地位を主張できる。
  3. この建物がAとEとの持分1/2ずつの共有であり、Aが自己の持分をBに売却した場合、Bは、Eに対し、この建物の持分の取得を対抗できない。
  4. Aはこの建物をFから買い受け、FからAに対する所有権移転登記がまだ行われていない場合、Bは、Fに対し、この建物の所有権を対抗できる。

正解 2

解説

  1. 正しい。何らの権原なくこの建物を不法占有している者は177条にいう第三者には該当しません(最判昭25.12.19)。よって、Bは建物の登記なくしてCに所有権を対抗でき、所有権に基づく返還請求権を行使できます。
    不動産の不法占有者は、民法第一七七条にいう「第三者」には当らない。
  2. [誤り]。Dは建物の引渡しを受けており、賃借権の対抗要件を備えています。借主が賃借権の対抗要件を備えている場合に、建物が譲渡され所有権が移った場合、賃貸人の地位は当然に新所有者に移転します(民法605条の2第1項)。ただし、地位の移転を賃借人に対抗するには所有権の移転登記が必要とされています(民法605条の2第3項)。この規定には賃借人を賃料の二重払い等から守る意味があります。
    前条、借地借家法(平成三年法律第九十号)第十条又は第三十一条その他の法令の規定による賃貸借の対抗要件を備えた場合において、その不動産が譲渡されたときは、その不動産の賃貸人たる地位は、その譲受人に移転する。
    第一項又は前項後段の規定による賃貸人たる地位の移転は、賃貸物である不動産について所有権の移転の登記をしなければ、賃借人に対抗することができない。
  3. 正しい。建物の共有者であるEは177条にいう第三者ですから、Bは所有権の移転登記を備えなければEに持分の取得を対抗することができません(最判昭46.6.18)。
    不動産の共有物分割訴訟においては、共有者間に持分の譲渡があつても、その登記が存しないため、譲受人が持分の取得をもつて他の共有者に対抗することができないときは、共有者全員に対する関係において、右持分がなお譲渡人に帰属するものとして共有物分割を命ずべきである。
  4. 正しい。F→A→Bと転々譲渡されています。FとBは前主後主の関係となり、この場合、前主であるFは177条にいう第三者に当たりません(最判昭39.2.13)。よって、Bは移転登記なくしてFに所有権を対抗することができます。
    不動産が甲乙丙と順次譲渡された場合、現在の登記名義人たる甲が丙から直接転移登記手続を求められるにあたつて、甲は民法第一七七条にいう第三者として、丙に対しその物権取得を否認できる関係にはない。
したがって誤っている記述は[2]です。