35条書面 (全47問中45問目)

No.45

宅地建物取引業者Aは、Bから住宅用地の購入について依頼を受け媒介契約を締結していたところ、古い空き家が建った土地(甲地)を見つけ、甲地の所有者とBとの売買契約を締結させ、又はさせようとしている。この場合、宅地建物取引業法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。
平成13年試験 問37
  1. Aは、Bが住宅の建設を急いでおり更地の取得を希望していることを知っていた場合でも、空き家について登記がされていないときは、Bに対して空き家が存する事実を告げる必要はない。
  2. 甲地が都市計画法による第二種低層住居専用地域に指定されている場合で、その制限について宅地建物取引業法第35条の規定による重要事項の説明をするとき、Aは、Bに対して、低層の住宅が建築できることを告げれば足りる。
  3. AがBに対して、甲地の現況を説明しようとする場合、Aが甲地の地中の埋設管の有無について土地利用状況の経歴、関係者への照会等の調査を実施したが判明せず、埋設管の無いことを断定するためには掘削その他の特別の調査が必要であるときは、Aは、その旨を告げれば足りる。
  4. Bが甲地を取得し、自ら古い空き家を除去するつもりである場合で、媒介契約に特別の定めがないとき、Aは、Bが甲地を取得した後もその空家の除去が完成するまでは、媒介報酬の支払を請求することはできない。

正解 3

問題難易度
肢17.1%
肢25.1%
肢374.2%
肢413.6%

解説

  1. 誤り。契約の締結を勧誘する際に、相手方の判断に重要な影響を及ぼす事項について故意に事実を告げない行為は禁止されています(宅建業法47条1号ニ)。
    相手方が住宅の建築を急いでいるという状況の下では、空き家が建っているという事実は契約の締結に際し重要な要素となるため、事実を認識していたにもかかわらず故意に告げなければ告知義務違反となります。
    イからハまでに掲げるもののほか、宅地若しくは建物の所在、規模、形質、現在若しくは将来の利用の制限、環境、交通等の利便、代金、借賃等の対価の額若しくは支払方法その他の取引条件又は当該宅地建物取引業者若しくは取引の関係者の資力若しくは信用に関する事項であつて、宅地建物取引業者の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるもの
  2. 誤り。重要事項説明において行う「法令上の制限の内容」で用途地域について説明する際には、建築基準法で定める建築可能な建築物、建築できない建築物を説明しなければなりません(施行令3条1項2号)。具体的には建築基準法別表第二(用途地域等内の建築物の制限)の内容を説明することになります。単に低層の住宅が建築できるというだけでは説明不足です。
  3. 正しい。埋没管(地中障害物)の存在が疑われるなどの特段の事情がある場合を除き、媒介をする宅地建物取引業者が調査可能な範囲で調べた上で事実が判明しない場合には、その旨を告げれば注意、調査、説明の義務が果たされたと見なされます。
    なお、不動産仲介業者として通常の注意を尽くせば地中障害物が残存していることを把握し得たにもかかわらず、この調査義務を怠った宅建業者には不法行為または信義則違反による損害賠償責任が課される場合があります(判例)。
  4. 誤り。宅建業法上の報酬とは契約を成立させたことの対価(成功報酬)とされています。媒介契約に特別の定めがなければ、媒介・代理によって契約が成立することで報酬請求権も発生します。よって、本肢のケースでは空家の除去前であっても請求は可能です。
したがって正しい記述は[3]です。