宅建業法に関して
ヤマサキさん
(No.1)
業法に関して、ウォーク問を1周し質問があります。
＊35条書面
・記名と説明者は別の宅建士でも良いのか？
・建物状況調査の概要の説明 鉄筋コンクリート造の既存戸建の建物状況調査は、1年を経過していないor2年を経過していないものかどちらが正しい？
2点あり申し訳ありません。
どなたかご存知の方がいらっしゃいましたらご教示頂けないでしょうか。
2025.09.07 21:40
なつみSTEP！さん
(No.2)
2025.09.07 22:08
みやなさん
(No.3)
35条に記名してある宅建士が説明を行わなければなりません。書類を作成した責任として記名するのではありません。作成は宅建士ではない従業者でも行うことができますので、作成された35条書面の内容に誤りがないということを確認したという意味で、宅建士が記名する趣旨があり、さらに厳密には、確認した宅建士を記名するということではなく、実際に説明を行う（行った）宅建士の氏名が記名されるのです
また、インスペクションについても、確かに法改正により2年となりましたが、これはRC造等共同住宅（マンション）の場合、と国土交通省のHPに記載があるので、RCという構造で判断するというよりは、共同住宅かどうかという判断になるかと思います。たとえRCだとしても、戸建住宅であれば1年になる可能性がありますので、確認の必要があるでしょう。そのためご質問されたのかと思います。この点、当該HPだけでは判断がつきませんが、私はRC戸建ての場合は1年ではないかと考えます
2025.09.08 10:49
みやなさん
(No.4)
宅地建物取引業法施行規則第十六条の二の二
によると、2年の例外対象について、
共同住宅の定義は、
住宅の品質確保の促進等に関する法律施行規則第一条第四号
を参照するようになっています。
理解促進のため要約しますが、
一戸建ての住宅以外の住宅を共同住宅等と定めてありました。したがって、やはり構造判断ではなく、原則1年だが、その例外としてRCあるいはSRC等の”共同住宅等”について、2年の例外というのが法改正の内容と思われます
2025.09.08 10:59
通りすがりさん
(No.5)
2025.09.08 17:23
みやなさん
(No.6)
たしかに、仲介が2社いる場合など、実際片方は説明を行わないので、記名した宅建士が説明しなければならないという記述は不適切であったかもしれません。しかし、質問の意図としては、説明をした宅建士と記名の宅建士は別でも差し支えないかということと思いましたので、そうであれば、35条に記名のある宅建士が説明を行わなければいけない（説明とは別の宅建士では誤り）という判断をしました。質問者様もおそらくここまで深いことは考えていないかとは思いますが
しかし、宅建試験を考えると、例えば、記名した宅建士と別の宅建士が説明を行ったという正誤があったとすると、これは×になる気がしています
実際の試験を用いると、令和4年問40のウ
この物件の担当である弊社の宅地建物取引士が本日急用のため対応できなくなりましたが、せっかくお越しいただきましたので、重要事項説明書にある宅地建物取引士欄を訂正の上、宅地建物取引士である私が記名をし、代わりに説明をいたします。私の宅地建物取引士証をお見せします。
これが〇となっています。私の回答を完全には否定できないのではないかと思いますが、いかがでしょうか
さて、実務に関して、説明を行う前提で、基本的にどの会社も記名する宅建士が説明を行っている認識でした。（私は法律で定められていると思っていたのですが、それが違うとしても）強いて言えば、社内ルールという狭い範囲での規定というよりは、慣例の類で、共通認識だと思います。どこの業者もみな、記名＝説明の認識だと思いますし、あえて説明者と記名者を分ける必要がないのですから、社内ルールという個別の決まりではないかと思いますよ。ただ、先のとおり、説明を行わない片方の仲介や仲介が入っている場合の売主宅建士などは、たしかに誰でもかまわないかと思います
2025.09.08 18:11
みやなさん
(No.7)
もし記名＝説明でなかったら、例で出した本試験の問題で、なんで記名を書き直したのかということになりますが、おっしゃる通り、条文だけだと通りすがりさんの言っていることも正しい気がしました。もしかしたら施行規則などに補足があるかもしれないので、探してみたいと思います。長くなってしまって申し訳ないですが、もし時間あったら目を通しておいてください
スレッド主さんの質問に対しては（宅建試験においては）、記名者＝説明者の理解よいかと思いますが、この点も、スレ主さんのためにも、言及できるようであれば、どうぞよろしくお願いいたします
2025.09.08 18:26
ヤマサキさん
(No.8)
ご回答誠にありがとうございます。
お二方がおっしゃる内容は重々理解致しましたが、これは捉え方次第で正誤が分かれるような気がしますね。
重説の記名者=説明者は宅建試験上ではその方が良いのかと思いました。
実例でいくと、台風がよく通る沖縄の方なんかは、鉄筋コンクリートの戸建てもよくありますし、、、。
仮に試験に出るとすればひねった問題かとは思いますが、とは言いつつも出なくもないなと思い質問いたしました。ありがとうございました。
2025.09.08 21:20
ヤスさん
(No.9)
https://takken-siken.com/bbs/0406.html
私自身はみやなさん寄りの考えではあります。
みやなさんが書いてくれている通り、説明の責任の所在を示すためにも、またお客さんの立場からしたら、宅建士証の提示までして説明している宅建士と記名されている宅建士名が違うのって不審感を与えると思います。
とは言え、通りすがりさんが書いてくれている通り、業法にも、施行令にも施行規則にも、はたまた通達である宅建業法解釈・運用の考え方にも、説明＝記名でないといけないとはありません。なので、業法違反にはならないも正しいです。
当サイトは、通りすがりさんと同じ考えに基づいているのかなと思います。
みやなさんが挙げてくれている令和4年問40肢ウの解説もそうですし、令和2年10月問41肢2の解説でも『なお、記名する宅地建物取引士と説明をする宅建士が異なっていても問題ありません』と記載があります。ただこの『問題ありません』の記載は『業法違反ではない』と言う意味合いなのかなとも思います。
業法違反ではないが、記名の宅建士＝説明の宅建士となるのが望ましいと言うのが、私の考えです。
調べていたらあるサイトで講師の方が、このトピックは非常にグレーのため、『記名＝説明でないといけない』とか『記名と説明の宅建士が違ってもよいか』と真正面から訊く問題は、過去にもまた未来も出ないと結論付けていました。
確かにそんな問題を出したら、『説明と記名は同じであるのが自然でしょ』と言う意見と、『いや、法律に規定ないんだから違っていても良いでしょ』の意見の対立になり、問題として疑義を生じる可能性が大ですので、真正面から訊く問題は出せないでしょうね。
だから、令和4年問40の問題でも、わざわざ重説の宅建士欄を説明する宅建士に訂正してと言う問題にしているんでしょうね。
最後に、もうスレ主さんの中では解決しているかもしれないのに、寝た子を起こすようなコメントをしてしまい、大変申し訳ありませんm(_ _)m
2025.09.08 23:16
みやなさん
(No.10)
コメント拝見しました
宅建試験においては、過去問の傾向からしても、記名＝説明の解釈で間違いなさそうですね
※業法上必ずしも正確ということではないことは理解
なお、実務においては、ハト・ウサギ、FRKいずれも、重要事項説明書の記名欄は、”説明をする”宅地建物取引士とひな形であらかじめ入力されていますから、お客さんへの説明時にここに相違があると問題になることは明らかですね。わざわざひな形の”説明をする”の文字を消したうえで、担当者とは別の宅建士を記名する必要性が全く考えられないので、こちらについても記名＝説明が慣例なのだと再度確認できました
私個人としては、これらを踏まえても、当初の通り、記名＝説明の立場です。仮に法律の抜け穴のように解釈が分かれる論点だとしても、試験傾向・実務慣例から、ほぼほぼ確立されているので、あえてそこに反対する理由がないためです
皆様の意見大変参考になりました。貴重な意見交換となりました
2025.09.09 10:38
雨後のたけのこさん
(No.11)
※業法上必ずしも正確ということではないことは理解
間違いです。
2025.09.09 13:49
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