売主担保責任 抵当権 損害賠償請求
ひとみおばあちゃんさん
(No.1)
AからBが建物を買い受ける契約を締結した場合
AがDに設定していた抵当権の実行を逃れるため、B がDに対しAの抵当債務を弁済した場合で、BがAB間の契約締結時に抵当権の存在を知っていたとき、BはAに対し「常に損害の賠償請求はできない」が、弁済額の償還請求はすることができる。
答え✕
解説
買い受けた不動産（建物）について契約内容に適合しない抵当権等が存在していた場合において、買主が費用を支出してその不動産の所有権を保存した時は悪意の買主であっても、売主に対し、その費用の償還請求ができる。そして、買主が悪意があっても、売主に責めに帰すべき事由があれば、買主は損害賠償を請求できる。なお、買主の過失等は、過失相殺（418条）等で考慮して妥当な解決をすることとなる。
質問
問題文の「常に損害の賠償請求はできないが」について。
私は、この問題は、抵当権があることを買主は内心知ってはいたけど、契約書には、抵当権があることは明記されていない状態で契約しているので、抵当権が実際に付いているので契約不適合になり、売主に帰責事由がある場合は、買主は損害賠償請求ができる、と解釈しましたが、この理解で正しいですか？
あと、売主に何かしら帰責事由があって、抵当権が付いていたことにより、何か買主に都合が悪いことがあった場合、買主は売主に損害賠償請求することができる、みたいな意味で解説文は書いてあるのでしょうか？
似た問題 平成15年問10肢1
このパターンは、買主が欠陥の存在を知っており、契約時に欠陥についてきちんと明文化されているから、損害賠償請求はできない、と解釈しましたがそれで合っていますでしょうか？
長い文で申し訳ないのですが、宜しくお願いいたします🙇
2025.07.06 20:40
宅建女子さん
(No.2)
この問題、前提としての問題文がありますね？
−−−
AからBが建物を買い受ける契約を締結した場合（売主の担保責任についての特約はない。）に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
肢3
AがDに設定していた抵当権の実行を免れるため、BがDに対しAの抵当債務を弁済した場合で、BがAB間の契約締結時に抵当権の存在を知っていたときは、Bは、Aに対し、損害の賠償請求はできないが、弁済額の償還請求はすることができる。
−−−
これがオリジナルみたいなんですが、ひとみおばあちゃんさんの挙げたものはもともとの問題に『常に』というのを加えてあるだけかと思います。
>買い受けた不動産（建物）について契約内容に適合しない抵当権等が存在していた場合において、
これはテキストですか？
改題された内容に対しての解説ですか？
私の考えは違うんですよね💦
『建物を買い受ける契約を締結した』としか書かれておらず、契約不適合と思われる内容は書かれていません。
確かに問題の雰囲気から『契約不適合』が論点かと思いそうですが、買主が売主に代わって弁済していることを素直に解釈して論点は『第三者弁済』に対する償還請求、損害賠償請求だと思いました。
※実際の契約書においては、移転前の抵当権の抹消などは負担除去特約として必ず記載されます。
サイトによっては
『AがDに設定していた契約に適合しない抵当権の実行を逃れるため、』
という改題もあり、この場合なら契約不適合の解説でいいかと思います。
※もし違っていたらどなたかフォローお願いしたいです。
ちなみに第三者弁済にしろ契約不適合にしろ、買主の善意無過失は要求されません。
特に契約不適合責任、試験では具体的な状況など考える必要なく『買主悪意でもOK』で即断すればいいです。
2025.07.07 12:18
宅建女子さん
(No.3)
欠陥は契約にない内容で、買主は知って買ってるんだから、そもそも契約不適合とは言えないのではないでしょうか。
2025.07.07 12:21
宅建女子さん
(No.4)
問題文について、
>欠陥は契約にない内容で、
➔欠陥に関する担保責任は契約に入ってないということです。
2025.07.07 14:16
ひとみおばあちゃんさん
(No.5)
「買い受けた不動産（建物）について契約内容に適合しない抵当権等が存在していた場合において」の文は、テキストではなく改題された問題に対する解説です。「契約内容に適合しない」とあったので、契約内容不適合なのかと思ったのですが、宅建女子さんのおっしゃる通り、第三者弁済のことかと言われれば確かにそうだなと思いました。
どっちにしろ、悪意があっても相手に帰責事由があれば損害賠償請求できると覚えます。
そして、平成15年問10改については、ごめんなさい、このサイトの解説は読んでいませんでした。
私の問題集の解説は、「買主が欠陥の存在を知って売買契約をしたのであれば、契約不適合とはいえず、損害賠償請求はできない。 買主が欠陥の存在を知って売買契約を締結したのであれば、その欠陥の存在は、原則として契約不適合ではなく、買主は契約不適合責任（追完請求、代金減額請求、損害賠償請求、解除）は追求できない」と載っています。宅建女子さんのおっしゃる通りです。
このサイトの解説読んだら、寝耳に水といいますか、「軽微の時…？」となりました😵
アドバイス通り、あまり具体的な状況まで深く考えないようにいたします。
ありがとうございました。
2025.07.07 19:28
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2025.07.06 19:29｜
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