契約不適合責任の特約の通知の期間の件
ひとみおばあちゃんさん
(No.1)
選択肢1 「BがAに建物が種類または品質に関して契約の内容に適合しない旨を通知すべき期間は建物の引き渡しの日から2年以内とし、Bは、契約を解除することはできないが、損害賠償を請求することができる」旨の特約は無効である。
答え 〇 解除を認めない特約は無効
解説文
宅建業者が自ら売主として宅建業者ではない者と宅地建物の売買契約を締結する場合、宅建業法は、種類または品質に関する契約不適合責任について、通知すべき期間を引き渡しの日から2年以上（2年を含む）とする特約を除き、民法より買主に不利な特約は無効とする。したがって、通知すべき期間を引き渡しの日から2年以下（2年を含む）とする特約は有効であるが、民法が認めている解除を認めない特約は無効となる。
通知する期間についてですが、特約つけるなら、引き渡しから2年以上にしないといけないと書いてあるのに、なぜ解説文の後半文章で、「2年以下とする特約は有効である」となるのでしょうか？
何回読んでもわからず質問しました。
ご協力お願いします(._.)
2025.04.27 09:06
宅建受かりたいさん
(No.2)
その上で
「引き渡しの日から2年以内とし」の部分は適法（セーフ）ですよとしたかったのでしょうね
下記条文をそのまま転機しますが2年以上以外は無効なので、1．9年とかは買い主の同意を取ろうが問答無用で無効になります。
>（担保責任についての特約の制限）
>第四十条 宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、民法（明治二十九年法律第八十九号）第五百六十六条に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
>2 前項の規定に反する特約は、無効とする。
>（適用の除外）
>第七十八条 この法律の規定は、国及び地方公共団体には、適用しない。
>2 第三十三条の二及び第三十七条の二から第四十三条までの規定は、宅地建物取引業者相互間の取引については、適用しない。
2025.04.27 11:21
クリオネさん
(No.3)
「引き渡しから2年以上とする特約を除き、買主に不利な特約は無効」とあるのに、なぜそのすぐ後に2年以下（2年を含む）とする特約は有効」と書けるのか？確かに、一見すると矛盾しているように思えますよね。
ここは、宅建業法第40条の解釈がポイントになります。
この法律では、宅建業者が売主で、買主が宅建業者でない場合、「契約不適合責任（いわゆる瑕疵担保責任）」に関して、買主に不利な特約は原則無効とされています。ただし、通知期間に関しては例外があり、「引き渡しの日から2年以上の期間を設定する特約なら有効」とされています。
つまり一例を挙げますとこうなります。
・1年や1年半など、2年未満に設定する特約は無効
・ちょうど2年の設定は有効
・2年以上なら当然有効
というルールなのです。
なので、「2年以下（2年を含む）」と表現されていても、「ちょうど2年」ならOKなので、その記述自体は法律的に正しいというわけです（ちょっとややこしい表現ですが💦）。
ひとみおばあちゃんさんの「なぜ矛盾しないのか？」という感覚は、とても自然で正しいのだけれども、この場合の「2年以下」という言葉の中には「ちょうど2年」が含まれており、それは法律上有効なラインなので、「2年以下でもOK」となるわけです。
個人的には、あの解説文も「2年以下」ではなく「2年未満は無効、2年以上（2年含む）は有効」のように書いてあった方が、ずっと親切でわかりやすいと思います。
この8種制限の「一定の担保責任の特約の制限」は、試験ではよく出るところだと思われますので、いろんな問われ方に慣れていく必要がありますね。
2025.04.27 11:29
ひとみおばあちゃんさん
(No.4)
条文転載、すいません。
通知は引き渡しから最低2年は確保するよう定めなさいということだから、2年以内で定めるのはセーフということですね。あまりにも短い期間設定は、買主に不利すぎるということですか。
以内と以下の記載で混乱しました。ご協力ありがとうございました。
2025.04.27 11:34
とんぼまるさん
(No.5)
2年以内＝2年以下（ちょうど2年を含む、それより短い期間）
解説文に書かれているのはそういうことなので、間違ってはいないと個人的には解釈します。
が、問題文の表現が「以内」なら、それに揃えた方が読む側は混乱しないかな…とも思います。
上記、私見ですので返信は不要です。
2025.04.27 11:50
ひとみおばあちゃんさん
(No.6)
わかりやすくて納得しました。
「したがって、通知すべき期間を引き渡しの日から2年以下（2年を含む）とする特約は有効」という記載はこの問題文についてのことを言っているんですね。
教科書には「物件を買主に引き渡した日から2年以上という期間を決める特約はオッケーです」とあるので、え、なんか言ってること違う…？以内も以下に変わってるし(・・?となって混乱しました。
とても助かりました(^^)
2025.04.27 11:51
広告
広告
返信投稿用フォーム
広告
2025.05.11 21:28｜
12