手付金について
ボブさん
(No.1)
中間金は、履行の着手に当たるとありますが、
てっきり代金を全部支払ったときだと認識していました。
一部支払いでも履行の着手に当たるのでしょうか？
履行の着手とは何を示すかご教授頂けたら幸いです。
2025.04.24 18:02
ちょさん
(No.2)
「一部支払い」が中間金や内金だった場合は履行の着手にあたります。
「履行の着手の概念」について説明させて下さい。
例えば買主A、売主Bだとします。
手付金とは、不動産を買うときに、買主Aが売主Bに最初に支払うお金のことですね。
これは契約を結んだ証拠として渡されると私は認識しています。
ここまでは分かると思います。
では、「履行の着手」とは何か。
→お互いが契約で約束したことを実現するため、お互いに契約後に始める行動が履行の着手と認識しています。
ここでいう「契約後に始める行動」というのは
買主Aが契約後に始める行動
①買った不動産に引っ越すための準備→引越し業者と契約を結んだ。
②売主に支払う手付金以外のお金の準備した→実際に銀行に行き、お金をおろした。
③手付金とは別に支払う、「内金」や「中間金」を準備し、売主に支払った。
これらの着手とは、頭の中で考えているだけでは足りず、誰が見ても不動産を買ったから引っ越すための準備をしているんだな等、外から見てわかるものでなければなりません。
つまり、実際に行動が必要だということです。
売主Bが契約後に始める行動
①物件の引き渡しの準備を完了している。
②所有権移転登記の手続きを始めたとき
③抵当権抹消のための書類を司法書士に渡したとき
④物件の境界を確定する作業をしたとき
⑤物件に関する抵当権を抹消したとき
売主Bも実際に行動が必要だということです。
余談として、手付金は最初の段階では「売買代金の一部」ではなく、最終的な残代金支払いのときに初めて売買代金の一部として扱われます。
以上でいかがでしょうか？
2025.04.24 19:24
クリオネさん
(No.3)
しかしながら代金の一部支払い（たとえば内金（中間金）の支払い）であっても、その内容や状況によっては該当する可能性があります。
必ずしも「全部支払ったとき」だけを意味するわけではありません。
「履行に着手するまで」とは、宅建業法第39条、民法第557条の関連判例などによれば、「客観的に外部から認識できるような形で履行行為の一部をなし、又は履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をした場合のこと」とされています。
ご質問で例示された問題の選択肢4が正しいとされるのは、Bが内金（中間金）を支払った時点で、履行の着手があったと認定されるケースがあるためです。
特に、支払額やその契約上の意味（単なる予約金ではないなど）が明確である場合、履行の意思が明らかになります。
2025.04.24 19:33
ボブさん
(No.4)
クリオネさん
お二方の説明で履行の着手への認識が間違っていたとわかり理解が深まりました。
履行の意思があり、
外部から認識できるような前提行為(行動)があれば、
履行の着手にあたる。
よって中間金は、履行に着手しているとわかりました。
ご丁寧なご説明ありがとうございました。
2025.04.25 10:06
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2025.04.25 09:18｜
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