借地借家法の更新
はんさん
(No.1)
Aを賃貸人、Bを賃借人とする甲建物の賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）が和7年7月1日に締結された場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいか否かを答えよ。
本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約で、期間を5年、契約の更新がない旨を定めた場合、
Aは、期間満了の1年前から6月前までの間に、Bに対し賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、従前の契約と同一条件で契約を更新したものとみなされる。
令和3年10月試験 問12
誤り。期間1年以上の定期建物賃貸借では、賃貸人は、期間満了の1年前から6月前までの間に、賃借人に対して期間満了で賃貸借が終了する旨の通知をしなければなりません。所定の期間に通知をしなかったとしても（普通建物賃貸借のように）同一条件で更新したとみなされることはなく、賃貸人は通知期間後に改めて通知をすることで、通知をした日から6カ月経過後に契約を終了させることができます （借地借家法38条6項）。
についてですが、借地借家法での借家で、従前の契約と同一条件で更新と問題に記載されているので、私は定めのない契約になると思ってバツにしました。
しかし、解答には通知した日から6ヶ月経過後に終了すると記載されています。確かに、その通りだと思います。
定めのない契約と書いていないので誤りに選択しましたが、その考えでも正解なのでしょうか。
2025.04.22 11:55
宅建受かりたいさん
(No.2)
1．終了通知期限を超えているけど定期賃貸借契約の期限内による通知
＞借地借家法38条6項の内容で、おそらく本問が説いたかった内容
2．定期賃貸借契約の満了後による通知
＞東京地裁平成21年3月19日判時2045号98頁の内容
>私は定めのない契約になると思って
「通知をせず期間満了となり、その後もBが使用収益を継続している」のような趣旨で「2」を問うような問題文になっていたらその認識（期間の定めのない（黙字的だし期間の定めをしようがない）普通賃貸借契約を結んだ）で正しいと思いました。
正しいと根拠にした内容は
「定期建物賃貸借契約の期間満了後の終了通知の有効性」で検索して貰えれば「公益財団法人不動産流通推進センター」のページがヒットしますので細かい解説が見れると思います。
2025.04.22 18:52
クリオネさん
(No.3)
問題文には、「更新したものとみなされる」と記載されていますが、これは定期建物賃貸借契約には適用されないというのが重要なポイントです。
この場合、借地借家法38条6項により、賃貸人Aは、契約期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、賃借人BBに対して終了通知を行わなければなりません。
では、もしこの通知をしなかった場合はどうなるのかですが、問題文では「通知をしなかった場合、従前の契約と同一条件で契約を更新したものとみなされる」としていますが、これは誤りです。
それは、こうしたみなし更新の効果は普通建物賃貸借契約におけるものであり、定期建物賃貸借契約にはそもそも更新という概念自体がないからです。
はんさんは、「通知をしなかった場合、定めのない契約になるのでは？」と考え、「×」を選んだとのことですが、結果としてその選択は正解です。
ただし、補足しますと通知をしなかったからといって、自動的に定めのない契約になるわけではありません。また、契約が更新されることもありません。
つまり、通知をしなければ期間満了で終了しないという点は正しいですが、あくまでも「終了を主張できなくなる」だけであり、契約が何らかの形で「更新された」と扱われるわけではありません。
通知をしなかった場合でも、その後に通知をすれば、その通知の日から6か月を経過した時点で契約を終了させることが可能です（借地借家法38条6項による）。
したがって、問題文の「従前の契約と同一条件で契約を更新したものとみなされる」という記述は誤りです。
また、「定めのない契約になる」ということでもありません。
以上を踏まえると、通知がなければ契約は終了しないが、それによって更新されたり、定めのない契約になることはないため、問題の記述は誤りである、という結論になります。
2025.04.22 19:41
はんさん
(No.4)
とてもわかりやすいです。もう一つ疑問なのですが、定期建物賃貸借契約に更新という概念がないとおっしゃいましたが、仮に賃借人に通知をし忘れて、そのまま居座っている場合、不法占拠にはならないのですか？賃貸人が通知するまでは出て行かせることはできないという解釈で大丈夫なのでしょうか。
2025.04.23 10:44
宅建受かりたいさん
(No.5)
定期建物賃貸借の通知期間は、借主が元々わかっていた事とはいえ何年も住んでいて退去時期を失念していた場合に急にでていけ！と言われても困るからという意味合いが強いと思います。
（No.4）の契約期間を過ぎているけど借りてい（払っている）てなおかつ貸主が文句も言わない（放っておいている）というのは普通建物賃貸借契約を結んでいる状態というふうに解釈できますよねというのが（No.2）東京地裁が出した判断だと思っています。
これとは別に
そもそも賃料を払わないような人は契約中だろうが契約後だろうが居座っていたら当然不法占拠の対象になる気がします。
2025.04.23 11:57
はんさん
(No.6)
2025.04.23 12:56
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2025.04.23 15:01｜
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