重要事項説明の記載事項について
みるくさん
(No.1)
重要事項説明の記載事項で、区分所有建物の売買では敷地に関する権利の種類が記載事項になっているのは借地の場合だっりすると所有者が地代などを払うから必要なのかなと思うのですが、区分所有建物以外の建物で敷地に関する権利が記載事項じゃないのはなぜなのでしょうか？
そもそもの考え方も違いますかね？
どなたか分かる方おりましたらよろしくお願いします。
2025.03.24 14:39
宅建女子さん
(No.2)
重説は1つにまとめてもいいことになってるけど、所有権は、土地の所有権、建物の所有権というふうに、登記簿もそれぞれ存在する個別のものです。
一方、区分所有建物は土地がセットになっています。
登記簿上はこの土地を敷地権といい、建物の登記簿に一緒に記載されています。
区分所有法では敷地利用権と言ったりします。
そして、これはバラしてはいけなくて、分離処分ができません。
わかりやすい例えで言えば、レストランの単品メニューとセットメニューみたいな感じです。
ハンバーグセットを頼む時
「ごはんにしますか？パンにしますか？」
って一緒に聞かれますよね。
区分所有建物もセットメニューの敷地は何がつくんですか？ってなるわけです。
一方、戸建てを買うのは単品でハンバーグを頼むような感じですから、ごはんかパンかは聞かれません。
土地付き戸建てはバラで注文したメニューが同時に運ばれてくるようなイメージです。
2025.03.25 10:51
勉強嫌い行政書士さん
(No.3)
2025.03.25 11:08
宅建受かりたいさん
(No.4)
ですが、35条と37条書面については何故？を考えないほうが良いかもしれません。
例えばですが、重要と謳っていながら売買代金や借賃、引き渡しの時期は含めていません。
普通に考えたら買い主や借主にとって何よりも優先して知りたい最重要項目ですよね
上記のようにこれ重要だよね？みたいな思考は出題者の引っ掛けにころっとやられてしまいます。
なので35条と37条ついでに34条の2は試験勉強と割り切ってテキスト（または条文）に書いてある項目をそのままに暗記することをおすすめします。
また今後民法の学習をすることになると思いますがその際にも”判例”のようになっている事はそのままに覚えてください。
当時の当事者は納得できないから裁判しました。そして結果負けた側はおそらく今でも納得していないと思います。
そんなの事象をどっちが可哀想だからみたいな感じで考え始めたところで想定した回答には当然ならないからです。
2025.03.25 11:43
みるくさん
(No.5)
セットメニューでの分かりやすい例えありがとうございます。
まだ疑問に思ってるところがあるのですが、
区分所有以外の建物だけ(ハンバーグ単品)の売買の場合、土地を利用する権利が無いと建物だけ買っても意味がないですよね？
そうすると土地と建物を一緒に売るパターンと、建物の売主が借地権者でその借りた土地に建てた建物を売却だったとしたら借地権付きで建物売るパターンとかもありますか？
もしそうだとしたら建物の売買でも敷地の権利ってどうなってるのか気にならないのかな？と思ってしまいます。
ここでの返信の操作もわからずすみません🙇
2025.03.25 17:41
みるくさん
(No.6)
確かに理屈より暗記に頼らないといけないところもありますよね。
判例問題も人間が考えた判決なのでその人とか大半の人にとってはその考えで納得かもしれないですが、それで納得いかない人だって当事者以外でももちろんいますよね。
一応、理屈で覚えるのが記憶に残るので、その理屈意味分からなくない？っていうところは暗記に頼ろうかと思います。
解答ありがとうございます。
2025.03.25 17:53
宅建女子さん
(No.7)
>土地と建物を一緒に売るパターンと、建物の売主が借地権者でその借りた土地に建てた建物を売却だったとしたら借地権付きで建物売るパターンとかもありますか？
もちろんありますが、それは単なる売り方の問題ですよね。
別々の商品をまとめて売ってるようなものです。
もちろんこの場合、建物の説明と土地の説明をするわけですが、あくまで建物は建物、土地は土地として、必要な35条の項目をそれぞれにおいて説明することになります。
ですが、区分所有については土地を別物として扱わないので、区分所有建物の説明事項として敷地の項目も入れているんです。
今はピンとこないかもしれませんが、民法まで進めば区分所有法と不動産登記法を学習します。
そこで敷地利用権のことも出てくるので、いったんそこまで進んでから戻ると良いかもしれません。
2025.03.25 20:51
みるくさん
(No.8)
細かい解説ありがとうございます。
なんとなくですが分かったような気がします。
また勉強を進めていきながらしっかり理解できるようにしていきます。
解答ありがとうございました。
2025.03.25 21:43
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2025.03.23 19:27｜
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