定期借地権と定期建物賃貸借の更新
あいさん
(No.1)
質問させてください。
過去問平成29年問11の4について
一般定期借地権、事業用定期借地権、定期建物賃貸借は、更新が無く、書面で（事業用は、公正証書）契約しなくてはいけなくて、定期建物賃貸借については契約書とは別個の書面で更新がないことの説明をしなけれぱならないと書いてありますが、なぜ定期建物賃貸借だけ別個で説明しないといけないのでしょうか？
定期建物賃貸借のほうは、（判例）と載っているので、誰かが裁判して争った結果、定期建物賃貸借のほうだけそうなったんでしょうか？
もし分かれば教えていただきたいです。
よろしくお願いいたします。
2025.03.21 22:11
勉強嫌い行政書士さん
(No.2)
＞あいさん
借地借家法上の「定期建物賃貸借」とはなにか？を理解していますか？
民法上の「短期賃貸借」とは違います。
＞なぜ定期建物賃貸借だけ別個で説明しないといけないのでしょうか？
定期建物賃貸借は、初めから更新がない建物賃貸借契約です。
一般消費者が、更新があると勘違いする蓋然性がありませんか？
説明せずに更新時期が来たら、「更新ができない契約だから退去してね」と通知が来たら
一般消費者は初めに説明しろよ！！って思いませんか？
だから法38条で規定しています。
2025.03.22 11:23
あいさん
(No.3)
せっかく説明いただいたのですが、ごめんなさい、よくわかりません…。
一般定期借地権も事業用定期借地権も、テキストには、「更新なし」と載っていて、別個の書面で説明を提供する必要はないとあります。
なのに、定期建物賃貸借も更新が無く、だけども別個の書面での説明が必要なのは何故かな、と。
民法と違うと教えていただいたのでテキストを確認したところ、一般定期借地権も事業用定期借地権も、借地借家法の項目のページに掲載されているので、民法じゃないと思ったのですが…。
2025.03.22 12:20
勉強嫌い行政書士さん
(No.4)
借地借家法の立法者は、賃貸人と賃借人の間のバランスを考えて法を制定しています。
言い方は悪いですが、立法者は、以下の通り判断したということです。
土地の場合は、契約書を確認しない賃借人のほうが、契約書を説明しない賃貸人より帰責性が高い
建物の場合は、契約書を説明しない賃貸人のほうが、契約書を確認しない賃借人より帰責性が高い
それを踏まえて、ここからは、私の推測です。深入りは法律の沼にはまります。
また、立法者ではないため、正解かは、私には判断できませんので参考程度でとどめてください。
＞土地と建物の賃貸借でなぜ差異があるか？
簡単に言えば、賃借人の契約能力の差だと思っています。
「土地を借りる、建物を借りる」って行動の目的を考えればわかると思います。
土地を借りるときって、土地上に家を建てる、農作物を育てるなど、土地を借りたうえでなにかの行為が必要です。つまり、土地を借りるだけでは目的を達成することはありません。
だから、敷地利用権は、収益を得るための重要な要素になります。
敷地利用権の確認を怠る行為は、賃借人の帰責性が高い判断されてしまう。
よって、契約書にその旨の記載で足りる。
しかし、建物を借りるときは、住居や事業用など、建物を借りるだけでその目的を達成できる。
さらに、土地と比較し、建物は契約締結者のレベルが低い傾向があると思う。
更新不可の契約は、賃借人の引越しの経済的負担増や信義則により更新の期待を裏切ること、借地借家法の目的にも反することになる。
よって、一定の場合に限り認める例外的な位置づけで賃借人保護に図っている。
だから、契約とは別に更新不可の説明を求めていると感じる。
それが法にも表れています。
そこで、当時38条2項が38条1項の書面と包括できるかが争われた事件（平成21(ネ)6078）があります。
詳細は省きますが、そこで独立した書面が必要と判断され今日に至っています。
2025.03.22 14:33
あいさん
(No.5)
すごく納得しました。
立法者に聞かないとわからない…、だから検索しても出てこないのですね…。
確かに土地を借りるのと家を借りるのは、レベルが違う気がします。
とても親切に詳しく教えてくださりよく理解できました。本当にありがとうございました！
2025.03.22 15:40
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2025.03.20 14:58｜
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