瑕疵担保の特約について
初学者ですさん
(No.1)
過去問で、業法に違反するか否かを問う選択肢で、
戸建て住宅である場合、宅地建物取引業者でない買主との売買を代理する宅地建物取引業者との間で契約締結を行うに際して、A 社が当該住宅の一定の担保責任を負う期間についての特約を定めなかった。
正解◯
売買における担保責任の責任追及期間を定めなくても、何ら問題にはならないかが、より厳しい民法に規定に従う。
との回答でした。
このような特約が無効になるかならないかならわかるのですが、違反するか否かを問う選択肢で◯というのが理解できないのでどなたかご教示下さいませ💦💦💦
2024.09.18 10:28
とりさん
(No.2)
>A社が当該住宅の一定の担保責任を負う期間を定めなかった。
この担保責任については、必ず定める必要が有るのではなく
【担保すべき期間を、当該建物の”引き渡しから2年”と”する事が出来る。”】という事だからです。
本来の担保責任は民法上は、①発生から10年（売買だと引き渡しから10年）②買主が知った日から1年という考え方になりますが
これだと、建物を売ったら10年も担保責任を負わないとならない・・・ってなるので、特例として”引き渡しから2年”と特約を結べると緩和されています。
①特約を定めなかった場合
②上記”引き渡しから2年”よりも買主に対して不利な条件の特約を結ぶ。
（例：売買締結から2年のみとか、売り主に帰責事由がある場合にのみ担保責任を負うとか。）
①や②にすると、担保責任については民法に基づいて考える事になるので
定めないならそれはそれでOKという事です。
2024.09.18 10:51
しばさん
(No.3)
従って簡単に「特約を定めなければならない」とあれば答えはXです。
2024.09.18 13:08
初学者ですさん
(No.4)
すみません、なんだかもやもやしていたので中々ご返信できなくて申し訳ございませんでした！
買い主にとって不利な特約にすると業法違反になって、かつ、その特約も無効→民法に従う、ということになるという理解をしておりました。
特約は、いつ発生するかわからない瑕疵担保のリスクを長い間待たせるのも業者にとっては酷なので、せめて引き渡し2年以上という特約ならOKということで、
これに反する特約という形にすると違反になり、
特約を定めない、明文化しないというのは業法に抵触しないだけで民法マターになる、ということでしょうか？
理解するのに頭が回らずすみません💦💦
2024.09.19 14:22
とりさん
(No.5)
この【2年以上】というのはあくまでも特約なので
名前の通り”オプション的に定める事が出来る”ものとなり、定めなくても良いわけです。
定めない場合は、担保責任の原則である民法に基づいて対応することになります。
2024.09.19 16:14
初学者ですさん
(No.6)
お忙しい中ご丁寧にご教示頂きありがとうございます！
後から読み返すと分かりにくい文章を書いてしまったと恥ずかしくなりましたが、腹落ちしました！
ありがとうございました。
ちなみに今年の受験生さんですか？
2024.09.19 16:38
とりさん
(No.7)
はい、今年から独学で必死に勉強中です(*_*;
自らのアウトプットと理解も兼ねて
確実に分かる範囲でちょこちょこ当掲示板に顔を出させて頂いています。
2024.09.19 17:01
初学者ですさん
(No.8)
まさか自分と同じお立場とは(＠_＠;)
ちゃんと整理されてるのはさすがです！
良い年を送れるように頑張ります！
ありがとうございました😊
2024.09.20 09:19
初学者ですさん
(No.9)
こちらなんですが、解答がバツになってました。
当該建物が中古建物である場合、宅地建物取引業者でない買主Eとの間で、「A社の担保責任を追及するためにEがA社に通知すべき期間を、売買契約締結の日にかかわらず引渡しの日から2年間とする」旨の特約を定めること。（H24-39-3）
整理したつもりがつまづきまして(＠_＠;)
お手間かけますが、ご教示お願いします🙇
2024.09.20 10:02
ちはさん
(No.10)
初学者私も、この引き渡しから2年間の事で悩んで居ました、、引き渡しから2年間は2年以上になるから◯という解説がある問題もあるんです。なんか理解してるつもりで自信を持って◯をしたら×だったりで、、あと少しなのに焦るばかりです。皆様のご回答参考にさせて頂きます。横からすみませんでした、、
2024.09.20 10:21
でしゃばりさん
(No.11)
＞＞当該建物が中古建物である場合、宅地建物取引業者でない買主Eとの間で、「A社の担保責任を追及するためにEがA社に通知すべき期間を、売買契約締結の日にかかわらず引渡しの日から2年間とする」旨の特約を定めること。（H24-39-3）
この肢が×なのはどういうことか、とのことですが
こちらの問題【違反するものはどれか？】という問いですのでご認識の通り【違反しない】ですので
×であってます。
改めてH24問39解いてみたら完全に解けるのではないでしょうか？
2024.09.20 15:01
とりさん
(No.12)
これ本当に混乱しますけど、この数字と↑は整理して覚えないと駄目かなって思います。
（私も初学で偉いことは言えませんが、ここの整理は相当大事だなっと過去問をやっているときに相当感じましたので。）
未満→その数字は含めない
以下→その数字は含める
以上→数字は含める
超→その数字は含めない
担保責任は2年【以上】であれば特約として有効なので、2年の数字が含まれます。
そのため、2年間であればジャスト2年であるのでセーフです。
例えばなので日本語としておかしいですが
仮に2年未満に通知をしなければ。だど、2年は含まれなくなるのでアウトです。
2024.09.20 19:59
初学者ですさん
(No.13)
ありがとうございます。確かに ！！
問題で解いたら、自分の理解に間違いがないことが分かりました。ご丁寧にご教示いただきありがとうございました。
とりさんこんばんは。
何度もありがとうございます！
確かに数字の認識、言葉の使い方、意味、気をつけなければいけないポイントがたくさんありますね^^;^^;
いつもありがとうございます！
2024.09.20 22:06
toriさん
(No.14)
2024.09.23 23:10
とりさん
(No.15)
「担保すべき期間を、当該建物の”引き渡しから2年”」と書いておりますが
正しくは「不適合を”通知すべき期間”を引き渡しから2年以上とすることが出来る。」でした。
前述だと
「2年しか担保責任（減額・追完・損害賠償・解除）そのものをを負わないよ～」と
なりますので、意味合いが大きく変わってしまいます。
仮にこれがまかり通ってしまうと担保責任の時効である
①不適合を知った日から5年②権利を行使できる日（建物引渡し）から10年。
→これを2年にしてしまうような特約になりますので、これは認められませんよね…。
申し訳ございませんでした。
2024.09.23 23:10
初学者ですさん
(No.16)
おはようございます！
いつもご丁寧な解説をしていただき、ありがとうございます！
確かに^^;言われなければまたぼやっとわかったままの状態でした。
ありがとうございました🙇
2024.09.25 09:47
初学者ですさん
(No.17)
いつもありがとうございます！！
とりさんに訂正していただいた、
>>>「担保すべき期間を、当該建物の”引き渡しから2年”」と書いておりますが
正しくは「不適合を”通知すべき期間”を引き渡しから2年以上とすることが出来る。」でした。
ですが、今日正に、日建の公開模試で思い切り間違えて、講師の方の説明で、とりさんの記述を思い出しました(^-^;
ですよね(-.-;)
期間の捕らえ方をきちんと理解しないとダメでしたね！！
今日は
不適合を負う期間を引き渡してから3年とする特約は正しいか、
との問いに、買い主にめっちゃ有利やん(^O^)と思い切り間違えてしまいました。
不適合を負う期間に定めはなく、
正に「不適合を”通知すべき期間”を引き渡しから2年以上とすることが出来る。」ですね！
本番前にとりさんの真意がちゃんと理解できて良かったです。
あらためて、ありがとうございます！！
2024.10.06 17:23
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