土地売買契約と抵当権の実行
ニャン太郎。さん
(No.1)
（要旨）
土地の買主が、当該土地が抵当権の目的となっていることを知りながら売買契約を締結した場合、当該抵当権の実行によってその所有権を失い損害を受けたときは、本契約を解除したり、損害賠償を請求することができる。
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所有権移転登記の前に抵当権実行された場合に契約不履行になるのはわかります。一方で、登記移転後に抵当権が実行された場合では、契約書に「抵当権がついている」ことが明記されていても契約不履行（あるいは契約不適合？）とみなされることのロジックがよくわかりません。
買主は、抵当権実行前に、弁済（代価弁済）や抵当権消滅請求で抵当権を消滅させる手段を有しています。それを怠って抵当権を実行されてしまってもそれは買主の怠慢ではないでしょうか？ さらに買主は、抵当権（例えば2000万円）の分、あるいは何らかの事情で抵当権を実行されてしまうリスク分（例えば500万円）を割り引いた金額で購入するというようなことも可能かと思われます。
長くてスミマセンが、お知恵をいただきたくお願いします。
2022.09.27 12:37
Rickyさん
(No.2)
2022.09.27 13:23
こっけいさん
(No.3)
以下あくまで調べた範囲での自分なりの解釈です。ちょっと日本語おかしいかもです。
ただ問題が民法改正前のものなのでどこまで正確かはわかりませんが…
改正前民法567条、現在は改正後民法565条及び570条にあたりますが、改正後条文では契約内容に適合しない抵当権については担保責任を負うこととし、買主がその所有権を保存するために費用の支出があった時は売主に償還を求められるとしています。
ここから、移転登記の有無によらず契約不適合となる(則ち明示されなかった)抵当権の存在があれば解除や賠償請求が可能です。
ただし抵当権の実行にあっては、結果的に買主から所有権が離脱する形となるため、その点において契約不適合となり通常の担保責任に倣って解除や賠償請求ができると解しました。(更に但し書きですが、改正の検討段階において「売買代金の決定において抵当権の存在が考慮されていない場合のみ改正前567条を適用することを明文化すべきでは」との議論があったと思しき資料(民法の改正に関する検討事項10詳細版？)が検索結果でありましたので、実務においては、売買代金が抵当権を考慮した額である場合は当然には適用しなかったのではと推測します。)
また抵当権の実行があったということは則ち主債務者が債務不履行に陥ったことを示し、この時の売主は主債務者又は物上保証人等と思われるため、買主から見ればそれらを介して又は直接に主債務者の不履行言い換えれば怠慢により引き起こされた所有権離脱であるから保護されるべきはより瑕疵のない買主なのではないかと推測します。
よって自分なりの結論としては、【抵当権の存在の記載があろうとなかろうと、抵当権の実行があった時は結果的に契約不適合となるため、売買代金に抵当権が考慮されている場合を除き(則ち売買代金が抵当権不在の場合の通常取引額であると認められる時)、より保護されるべきは買主であるから解除や賠償請求が可能】ではないかと思います。
長文しかも不正確ではありますがご容赦ください。
2022.09.27 14:06
Rickyさん
(No.4)
財産を保全することに落ち度のある買主ですが、売買代金が入ったのに借金を返す義務を果たさないズルい売主の方が保護に値しないということですね。
これで売主が保護されるようなら、ローンを組んで家を買い、すぐに売る。そしてローンを返さずに売買代金を懐に入れるという錬金術が成立します。
2022.09.27 14:49
ニャン太郎。さん
(No.5)
早速のご回答ありがとうございます。
また、こっけいさんには、わざわざ調べて長文書いていただき感謝します。
そもそも「抵当権付の物件をしれっと売却する」奴なんざ手厚く保護する必要ない（そんな物件わざわざ購入するお人好しを保護すべき）、というのは私の道徳観にも合致するところです。納得いたしました。
今後ともよろしくお願いいたします。
2022.09.27 15:42
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