宅建業法での不当な遅延行為
かえるぽこさん
(No.1)
とありますが、これは宅建業者対宅建業者ではない一般人、宅建業者対宅建業者のどちらにも当てはまりますか？
宅建業者対法人はどうなるのでしょうか。
なぜ疑問に思ったのかと言うと、
平成26年の問41の選択肢3(答えは誤り)の解説を見ると｢媒介を依頼した他の宅建業者へ報酬を支払う事を拒む行為」は不当な遅延行為に該当しない。
とあったからです。
これは｢報酬、払わないよ！は対価の支払いを不当に遅延する行為」じゃないの？｢のら～りくら～りと支払いを先伸ばしにするのが遅延行為なのかな？」と思い、質問しました。
2022.08.14 00:36
ヤスさん
(No.2)
その中の「対価の支払い」ですが、条文上は「取引に係る対価の支払い」と書いてあります。
媒介や代理報酬の支払いって、確かに「対価の支払い」ですが、「取引に係る対価」じゃないんです。
宅建業の取引とは「宅地建物の売買・交換」、「売買・交換の媒介・代理」、「貸借の媒介・代理」ですよね？
媒介を依頼する事は、この取引にあたらないから、その対価の支払いである媒介報酬支払いは遅延が認められているんです。
とまあ、条文上の解釈はこうなんですが、私はこう理解しています。
44条で「登記、引き渡し」の次に並べて「対価の支払い」が来ています。この「登記、引き渡し」と対になる「対価の支払い」だから宅地建物の代金の支払いという事です。
媒介業者に媒介報酬払わなくても、土地建物の引き渡しは行われますよね？媒介業者に報酬が入ってこないからと言って、その業者が買主に「いや、まだ代金払わないで、うちがまだ報酬もらってないから」と言えませんよね？
もう1つの質問ですが、この条文は業者間でも適用あります。条文で「宅建業者は・・」と規定されていることからも明らかです。
宅建業者が売主、買主も宅建業者のような場合ですね。
売主業者は登記、引き渡しの遅延を、買主業者は代金支払の遅延を禁止されています。
2022.08.14 07:42
かえるぽこさん
(No.3)
｢登記、引渡し」の対になるのが｢対価の支払い」だから宅地建物の代金の支払い…とてもしっくりきました。
媒介報酬の遅延OK、ですね。(遅延されてる業者は｢慈善事業じゃねぇんだ、早く支払え！」と思うでしょうね)
札束持って、業者に代金を支払いに行ったら｢払わないで」なんて言われた日には…｢な、なんですとっ？」って思います。
ウサギマークか鳩マークに苦情申し立てレベルですね。
似た問題が出た時には｢ヤスさんが教えてくれたアレだ！」と思い出して、3秒で大正解！
ヤスさんの例えは、本当に分かりやすくて楽しく覚える事ができます。
話がかなり逸れますが、ウサギマーク鳩マークの入会金や月会費等を調べたら…供託金と、せめてプラス20～30万かなと思っていたので、想像以上に金銭が必要で驚きました。
今回も分かりやすく、またヤスさんの貴重な時間を私の質問に回答するために割いて下さり、本当にありがとうございました。
2022.08.16 02:47
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