欠陥の存在を知りながら契約締結した場合
めめさん
(No.1)
Aが、BからB所有の土地付中古建物を買受けて引き渡しを受けたが、建物の主要な構造部分に欠陥があった。
Aが、この欠陥の存在を知って契約を締結した場合、AはBの担保責任を追求して契約を解除することは出来ないが、この場合の建物の欠陥は重大な契約不適合なのでBに対して担保責任に基づき損害賠償請求を行うことができる。
↓
答・✖️
売主の担保責任を追求するために、買主の善意無過失は要求されません。あくまでも契約で定めたものが引き渡されたかどうかにかかっています。よって、買主が欠陥を知っていたとしても、それをもって直ちに契約解除・損害賠償請求ができないとまでは言えません。
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といった問題について質問です。上記の内容は理解できているのですが、他の似たような問題にて、
「買主側の方が契約時に不適合について知っていて契約締結した場合は、その不適合を含んだ契約を結んだのと同様になるので、不適合について責任追求できない」
という解答を見た事があります。（何年度の何問目か失念してしまいました。すみません）
何度もこの箇所についてどちらだったか分からず失点してしまいます。
どなたか解る方、お手数をおかけしますが、ご教授いただければ幸いです…。。。
2021.09.22 09:06
myu_hk_o4oさん
(No.2)
説明文を読むと定期建物賃貸借契約の場合書面が必要とあるのですが、定期借地の場合は書面は必要ないのでしょうか。
問題
A所有の甲土地につき、令和3年10月1日にBとの間で賃貸借契約（以下「本件契約」という。）が締結された場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいか否かを答えよ。
本件契約が建物所有を目的としている場合、契約の更新がなく、建物の買取りの請求をしないこととする旨を定めるには、AはあらかじめBに対してその旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
2021.09.22 09:44
めめさん
(No.3)
定期借地権に関しては書類は必要ですが説明が不要です。
おそらく説明が要ることに関して✖️なのでは？
あと、恐れ入りますが、本スレッドとは無関係の質問のように見受けられますので、別の質問をする際は新たにスレッドを立てていただけると混乱しないので、その旨宜しくお願い致します。
2021.09.22 10:13
myu_hk_o4oさん
(No.4)
にも関わらずご丁寧に回答くださりありがとうございました。
2021.09.22 11:10
ohagiさん
(No.5)
こんにちは、下記の内容に回答させてもらいます。
＞「買主側の方が契約時に不適合について知っていて契約締結した場合は、その不適合を含んだ契約を結ん＞だのと同様になるので、不適合について責任追求できない」
⇒買主側が不適合を知っていたものに対して契約不適合責任の追及はできない。
とありますが、基本的に契約前に容認事項として告げられていて買主が納得して契約したことに関しては追及できないというのが通常の理解です。
補足ですが、売主も知らない、買主も知らないことも基本的には追及できます。
権利とごっちゃになりやすいとは思いますが、買主の善意無過失は関係ありませんとあることが
混乱を招いてらっしゃる気がしました
実務上の話にもなってきますが、契約不適合責任はきちんとトラブル箇所を明文化し、
契約不適合責任は免責としますと明記すれば免責となります
特約例
・本物件は2F天井部より雨漏りがあることを買主は容認し、雨漏りについて契約不適合責任免責とします
※文章が簡易的ですみません
こう書かれているのにやっぱり思ったより少し雨漏りがひどかったから契約解除・損害賠償請求する。
と言われたらもう契約もできないですものね
こんな説明でりの内容に回答させてもらいます。
＞「買主側の方が契約時に不適合について知っていて契約締結した場合は、その不適合を含んだ契約を結ん＞だのと同様になるので、不適合について責任追求できない」
⇒買主側が不適合を知っていたものに対して契約不適合責任の追及はできない。
とありますが、基本的に契約前に容認事項として告げられていて買主が納得して契約したことに関しては追及できないというのが通常の理解です。
補足ですが、売主が瑕疵を知って告げなかった場合、契約不適合責任免除特約は無効となります
権利とごっちゃになりやすいとは思いますが、買主の善意無過失は関係ありませんとあることが
混乱を招いてらっしゃる気がしました
実務上の話にもなってきますが、契約不適合責任はきちんとトラブル箇所を明文化し、
契約不適合責任は免責としますと明記すれば免責となります
特約例
・本物件は2F天井部より雨漏りがあることを買主は容認し、雨漏りについて契約不適合責任免責とします
※文章が簡易的ですみません
こう書かれているのにやっぱり思ったより少し雨漏りがひどかったからすぐに契約解除・損害賠償請求する。と言われたらもう契約もできないですものね
ちなみに契約解除の条件としては
契約目的不達成の場合に限り契約解除可とあります
うーん、雨漏りがあっても住めますから買いますと言っている方がやっぱり契約目的が
達成されませんでは話が変わってきそうです
損害賠償を見てみると
売主に帰責事由がない限り、損害賠償は請求されないとあります
雨漏りの程度は別としてきちんと故障個所を伝達しているのに帰責事由はない気がしますね
長文ですみませんが要約します
売主がトラブル箇所を明文化して買主が容認していれば契約不適合責任免責特約は有効です
（知っていて隠していたらだめです）
宅建業者が売主で一般消費者が買主の場合には契約不適合責任免責はできません
買主はトラブル箇所が告げられた通りの状態で引き渡されたかがポイントとなりそうです
いくら雨漏りがあるとは言え、住んでみたら雨漏りがひどすぎて2Fがすべて浸水して住めなくなった
となれば目的は達成できなくなりそうなので契約解除してほしいという話が出てきそうです
以上です、実際はそもそもそんな雨漏りしている家を売らないですが・・・・
2021.09.22 12:15
めめさん
(No.6)
ご丁寧に実務上の話も交えての説明をありがとうございます！
問題の解析のみ読んでいてもどこか消化不良を起こしていたので、ohagiさんの説明でスッキリしました。
繰り返し読んで理解を深めたいと思います。
ありがとうございましたm(_ _)m
2021.09.22 16:12
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