平成27年問44の枝3について
モンキーさん
(No.1)
枝3
Aが宅地建物取引業者Cに販売の代理を依頼し、Cが乙県内に案内所を設置して契約の締結業務を行う場合、A又はCが専任の宅地建物取引士を置けばよいが、法第50条第2項の規定に基づく届出はCがしなければならない。
答えは×になってます。
平成26年問28の枝4の解答もふまえて、Aが専任の宅地建物取引士を置いても法違反にはならないのではないでしょうか？
法文では
第31条の3第1項関係
複数の宅地建物取引業者が設置する案内所について
同一の物件について、売主である宅地建物取引業者及び媒介又は代理を行う宅地建物取引業者が同一の場所において業務を行う場合には、いずれかの宅地建物取引業者が専任の宅地建物取引士を1人以上置けば法第31条の3第1項の要件を満たすものとする。
となってます。
問題文に『乙県内に所在するマンション（100戸）を分譲する場合』とあるので、『同一の物件』であることは明白、またAの専任の宅地建物取引士を置いたことによって、専任なので『同一の場所において業務を行う』ことは明白です。
法文を読み取れば『共同して契約を締結する業務を行う』は条件ではないと思います。
また問題文では『設置義務』を聞いているわけではなく、法の規定に正しいかです。
以上のことをふまえてAが専任の宅地建物取引士を置いても法違反にはならないのではないでしょうか？
2020.11.27 12:38
管理人
(No.2)
肢3では、Cが単独で案内所を設置するので、Aに従事する宅建士を置いてもダメで、Cに従事する宅建士を置かなければなりません。一方、H26問28肢4では、「共同して契約を締結する業務を行うこととなった」と記述されているので上記規定の適用があります。
ご指摘を踏まえて、解説を以下のように変更いたしました。
「専任の取引士設置義務」と「案内所の設置の届出」の義務を負うのは案内所を設置するCです。Aにはこれらの義務を負いません。案内所をA・C共同で設置する場合には、案内所に置く宅地建物取引士はAに従事する者でも構いませんが、本肢ではCが単独で案内所を設置するので、Cに従事する宅地建物取引士を置かなければなりません。よって「A又はCが専任の宅地建物取引士を置けばよい」とする本肢は誤りです。
2020.11.27 12:51
管理人
(No.3)
宅地建物取引業者は、その事務所その他国土交通省令で定める場所（以下この条及び第五十条第一項において「事務所等」という。）ごとに、事務所等の規模、業務内容等を考慮して国土交通省令で定める数の成年者である専任の宅地建物取引士を置かなければならない。
としており、宅建士の設置場所として、
他の宅地建物取引業者が行う一団の宅地建物の分譲の代理又は媒介を案内所を設置して行う場合にあつては、その案内所
が規定されています（施行規則15条の5の2第3号）。宅建士を置くのは案内所を設置する宅建業者ということになると思います。
2020.11.27 12:56
モンキーさん
(No.4)
共同して設置したらいいとは法文にも書いてないと思います。
共同して案内所を設置するケースならいいということであれば、
平成26年問28枝4では
Aは、Cが設置した案内所においてCと共同して契約を締結する業務を行うこととなった。この場合、Aが当該案内所に専任の宅地建物取引士を設置すれば、Cは専任の宅地建物取引士を設置する必要はない。
となっておりCが案内所設置しています。おそらく単独で設置してると読み取れ、共同で設置してるとまでは読み取れないのですが。
つまり設置したのはCであるのでCが専任の宅地建物取引士を置かなければならないはずです。
答えは×になってしまいます。
ただ、そうなっていないのはAが共同して契約をする『業務』をしてるからだと解釈しています。
27年の問題に戻りますが、Aの専任の宅地建物取引士が案内所にいても『業務』をしてることにはならないのでしょうか？
2020.11.27 14:27
管理人
(No.5)
> 27年の問題に戻りますが、Aの専任の宅地建物取引士が案内所にいても『業務』をしてることにはならないのでしょうか？
Cが業務を行うために設置した案内所に、Aの専任の宅地建物取引士がいても法違反となりませんが、Cの専任の宅地建物取引士を置かなければ法違反となります。
H26問28はAC双方に宅建士の設置義務があるのに対して、H27問44ではCのみに宅建士の設置義務がある点が異なります。
2020.11.27 23:05
モンキーさん
(No.6)
＞Cが業務を行うために設置した案内所に、Aの専任の宅地建物取引士がいても法違反となりませんが、Cの専任の宅地建物取引士を置かなければ法違反となります。
Cの専任の宅地建物取引士を置かなければ法違反となります。というのは法文の
『いずれかの宅地建物取引業者が専任の宅地建物取引士を1人以上置けば法第31条の3第1項の要件を満たすものとする。』
とあるので、いずれかの宅地建物取引業者(A、Cどちらか)が置いてもいいとなるはずではないのですか？
Aが置いたのであればCは法違反にならないと思います。
＞契約締結等を行う案内所で業務を行う業者に宅建士の設置義務があります。
それにあたる法文は法第31条の3第1項のことですよね？
それであれば同じことで、
『いずれかの宅地建物取引業者が専任の宅地建物取引士を1人以上置けば法第31条の3第1項の要件を満たすものとする。』
で法第31条の3第1項の要件(Cの義務)が満たされるはずです。
満たされないのであれば
CがAの媒介又は代理でない→これは問題文で代理関係あるので満たしている
扱うのが同一の物件でない→これは問題文で乙県内に所在するマンション（100戸）を分譲する場合となっているので満たしている
AとCの業務する場所が同一の場所での業務でない→これはAの専任(専ら宅地建物取引業に従事する状態)の宅地建物取引士が案内所にいるので、同一の場所での業務(従事)を満たしている
のどれかが満たしていないということになると思うのですが全部満たしていると思います。
『第31条の3第1項関係』が適用できない理由が知りたいです。
2020.11.28 11:14
管理人
(No.7)
解釈する運用の考え方の規定が適用されるのは、同一の物件について、売主である宅地建物取引業者及び媒介又は代理を行う宅地建物取引業者が同一の場所において業務を行う場合です。
H27の問題でCが乙県内に設置する案内所ではCのみが業務を行うので、上記規定の適用はありません。
またAの専任の宅建士を置いただけで、Aがその場所で業務を行なっていることにはなりません。他にもAの標識の掲示等が必要となります。
2020.11.29 21:39
モンキーさん
(No.8)
問題文にCが契約の締結業務とかいてありますが、『締結業務』だけが業務になるのですか？
お客様の案内やパンフレットを配る等でも業務になるんじゃないんですか？
業務の定義で言ったら事務所の5人に一人の人数カウントでは契約業務でなくても人数に加わりますよね？
＜Aの専任の宅建士を置いただけで、Aがその場所で業務を行なっていることにはなりません。
全然納得できないです。
『自分の物件』の販売の案内所にいるのに『それに携わる業務はしていない』専任の宅地建物取引士という設定は無理があると思うのですが・・・。
案内もしない、パンフレットも準備しない、他の物件のことをしている・・・。そうなるとむしろ専任の業務『専ら案内所の宅地建物取引業(＝マンション（100戸）を分譲)に従事する』もしてない気がしてきます。
＜他にもAの標識の掲示等が必要となります。
標識については平成26年も平成27年も条件は同じじゃないんですか？
標識を掲げてるか問題文に出てきてない以上、平成26年は掲げてて、平成27年は掲げてないなんておかしいと思います。
平成27年はAが標識を掲げていたらいいんですか？
何か違う根拠があるのかと思い質問しました。
ただ、専任が業務してるかしてないか、どちらにでもとらえられる問題文が、あいまいでしかないような気がします。
もう深追いしないで、『共同』という言葉が出てきたらどちらでもいいと根拠なく解釈します。
2020.11.30 10:27
aさん
(No.9)
＞同一の物件について、売主である宅地建物取引業者及び媒介又は代理を行う宅地建物取引業者が同一の場所において業務を行う場合には、いずれかの宅地建物取引業者が専任の宅地建物取引士を1人以上置けば法第31条の3第1項の要件を満たすものとする。
＜Aの専任の宅建士を置いただけで、Aがその場所で業務を行なっていることにはなりません。
＞全然納得できないです。
＞『自分の物件』の販売の案内所にいるのに『それに携わる業務はしていない』専任の宅地建物取引士という設定は無理があると思うのですが・・・。
＞案内もしない、パンフレットも準備しない、他の物件のことをしている・・・。そうなるとむしろ専任の業務『専ら案内所の宅地建物取引業(＝マンション（100戸）を分譲)に従事する』もしてない気がしてきます。
鶏が先か卵が先かみたいな話になっている気がします。
設問の時点ではAの専任の宅建士は案内所にいることにはなっていません。「CがAの代理の依頼を受けて、案内所の設置およびその場での契約の締結業務を行う」ことしか明記していません。
そのため、設問の時点では「売主である宅地建物取引業者及び媒介又は代理を行う宅地建物取引業者が同一の場所において業務を行う場合」に当てはまるかどうか、明確にはわかりません。
なので、「A又はCが専任の宅地建物取引士を置けばよい」ことにはならないかと思われます。
2020.12.02 12:11
aさん
(No.10)
＞設問の時点ではAの専任の宅建士は案内所にいることにはなっていません。「CがAの代理の依頼を受けて、案内所の設置およびその場での契約の締結業務を行う」ことしか明記していません。
＞そのため、設問の時点では「売主である宅地建物取引業者及び媒介又は代理を行う宅地建物取引業者が同一の場所において業務を行う場合」に当てはまるかどうか、明確にはわかりません。
個人的には、今までの問題の傾向からして、明記されていない＝Aの専任の宅建士は案内所にはいない、と解釈しています。
2020.12.02 12:16
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