宅建試験過去問題 平成25年試験 問5

問5

抵当権に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
  1. 債権者が抵当権の実行として担保不動産の競売手続をする場合には、被担保債権の弁済期が到来している必要があるが、対象不動産に関して発生した賃料債権に対して物上代位をしようとする場合には、被担保債権の弁済期が到来している必要はない。
  2. 抵当権の対象不動産が借地上の建物であった場合、特段の事情がない限り、抵当権の効力は当該建物のみならず借地権についても及ぶ。
  3. 対象不動産について第三者が不法に占有している場合、抵当権は、抵当権設定者から抵当権者に対して占有を移転させるものではないので、事情にかかわらず抵当権者が当該占有者に対して妨害排除請求をすることはできない。
  4. 抵当権について登記がされた後は、抵当権の順位を変更することはできない。

正解 2

解説

  1. 誤り。債務不履行があった場合、抵当権の効力は賃料に及びます(民法371条)。
    よって、弁済期が来ていない以上は不履行がないため、賃料に物上代位できません。
    抵当権は、その担保する債権について不履行があったときは、その後に生じた抵当不動産の果実に及ぶ。
  2. [正しい]。借地上の建物に設定した抵当権の効力は、特段の事情がない限り、建物の従たる権利として当該建物の借地権についても及びます(民法370条、最判昭40.5.4)。逆に言えば、借地上にない建物に設定した抵当権の効力は、その建物が建っている土地には及びません。
    抵当権は、抵当地の上に存する建物を除き、その目的である不動産(以下「抵当不動産」という。)に付加して一体となっている物に及ぶ。ただし、設定行為に別段の定めがある場合及び第四百二十四条の規定により債権者が債務者の行為を取り消すことができる場合は、この限りでない。
    土地賃借人が該土地上に所有する建物について抵当権を設定した場合には、原則として、右抵当権の効力は当該土地の賃借権に及び、右建物の競落人と賃借人との関係においては、右建物の所有権とともに土地の賃借権も競落人に移転するものと解するのが相当である。
  3. 誤り。抵当目的物について第三者が不法に占有していることにより、目的物の価値が減少するような時は、抵当権者が当該占有者に対して妨害排除請求をすることができる場合もあります(最判平11.11.24)。
    第三者が抵当不動産を不法占有することにより、競売手続の進行が害され適正な価額よりも売却価額が下落するおそれがあるなど、抵当不動産の交換価値の実現が妨げられ抵当権者の優先弁済請求権の行使が困難となるような状態があるときは、抵当権者は、抵当不動産の所有者に対して有する右状態を是正し抵当不動産を適切に維持又は保存するよう求める請求権を保全するため、所有者の不法占有者に対する妨害排除請求権を代位行使することができる。
  4. 誤り。抵当権について登記がされた後であっても、各抵当権者の合意があれば抵当権の順位を変更することができます(民法374条1項)。
    抵当権の順位は、各抵当権者の合意によって変更することができる。ただし、利害関係を有する者があるときは、その承諾を得なければならない。
したがって正しい記述は[2]です。