宅建試験 平成26年試験 問35（改題）

問35

宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明及び同条の規定により交付すべき書面（以下この問において「35条書面」という。）に関する次の記述のうち、同法の規定によれば、誤っているものはどれか。なお、書面の交付には、宅地建物取引業者の相手方等の承諾を得て行う電磁的方法による提供を含むものとする。
  1. 宅地建物取引業者は、買主の自宅で35条書面を交付して説明を行うことができる。
  2. 宅地建物取引業者は、中古マンションの売買を行う場合、抵当権が設定されているときは、契約日までにその登記が抹消される予定であっても、当該抵当権の内容について説明しなければならない。
  3. 宅地建物取引士は、宅地建物取引士証の有効期間が満了している場合、35条書面に記名することはできるが、取引の相手方に対し説明はできない。
  4. 宅地建物取引業者は、土地の割賦販売の媒介を行う場合、割賦販売価格のみならず、現金販売価格についても説明しなければならない。
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正解　3

問題難易度
肢15.0%
肢25.3%
肢384.1%
肢45.6%

分野

科目：5 - 宅地建物取引業法等
細目：7 - 35条書面

解説

  1. 正しい。重要事項の説明と書面の交付を行う場所には、特に指定や制限はありません。したがって、相手方の自宅や喫茶店など、宅建業者の事務所以外の場所で行っても問題ありません。
  2. 正しい。物件について登記されている権利がある場合、その権利の種類と内容（登記事項)、登記簿上の所有者の氏名が重要事項説明の対象となります（宅建業法35条1項1号）。重要事項説明時点において抵当権が設定されている場合は、抵当権の内容について説明しなければなりません。
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    当該宅地又は建物の上に存する登記された権利の種類及び内容並びに登記名義人又は登記簿の表題部に記録された所有者の氏名（法人にあつては、その名称）
  3. [誤り]。宅建業法上の宅地建物取引士とは「取引士証の交付を受けた者」を言いますから、取引士証の有効期限が切れて失効している場合、その者は宅地建物取引士ではなくなり無資格者となります（宅建業法2条4号）。35条書面には宅地建物取引士が記名し、相手方に取引士証を提示した上でその内容を説明することになっていますから、無資格者が35条書面への記名及び説明の事務をさせることはできません（宅建業法35条5項）。
    宅地建物取引士　第二十二条の二第一項の宅地建物取引士証の交付を受けた者をいう。
    第一項から第三項までの書面の交付に当たつては、宅地建物取引士は、当該書面に記名しなければならない。
    宅地建物取引業者Aが、自ら所有する複数の建物について、複数人に対し、反復継続して賃貸する行為は、宅地建物取引業に該当しない。（R5-38-ア）
    宅地建物取引士とは、宅地建物取引士資格試験に合格し、都道府県知事の登録を受けた者をいう。（R5-38-イ）
    建設業者Bが、建築請負工事の受注を目的として、業として宅地の売買の媒介を行う行為は、宅地建物取引業に該当しない。（R5-38-ウ）
    宅地とは、建物の敷地に供せられる土地をいい、道路、公園、河川、広場及び水路に供せられているものは宅地には当たらない。（R3⑫-34-1）
    宅地建物取引業とは、宅地又は建物の売買等をする行為で業として行うものをいうが、建物の一部の売買の代理を業として行う行為は、宅地建物取引業に当たらない。（R1-26-2）
    宅地建物取引業者は、自ら貸主として締結した建物の賃貸借契約について、法第49条に規定されている業務に関する帳簿に、法及び国土交通省令で定められた事項を記載しなければならない。（H29-35-1）
    Aは、自ら所有している物件について、直接賃借人Bと賃貸借契約を締結するに当たり、法第35条に規定する重要事項の説明を行わなかった。この場合、Aは、甲県知事から業務停止を命じられることがある。（H28-26-4）
    都市計画法に規定する工業専用地域内の土地で、建築資材置き場の用に供されているものは、法第2条第1号に規定する宅地に該当する。（H27-26-ア）
    社会福祉法人が、高齢者の居住の安定確保に関する法律に規定するサービス付き高齢者向け住宅の賃借の媒介を反復継続して営む場合は、宅地建物取引業の免許を必要としない。（H27-26-イ）
    A社は、建物の貸借に関し、自ら貸主として契約を締結した場合に、その相手方に37条書面を交付しなければならない。（H25-31-ア）
    Cが自己の所有する宅地を駐車場として整備し、賃貸を業として行う場合、当該賃貸の媒介を、免許を受けているD社に依頼するとしても、Cは免許を受けなければならない。（H24-27-2）
    Eが所有するビルを賃借しているFが、不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、Eは免許を受ける必要はないが、Fは免許を受けなければならない。（H24-27-3）
    Aが、B社が甲県に所有する1棟のマンション（20戸）を、貸主として不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、Aは甲県知事の免許を受けなければならない。（H23-26-2）
    他人の所有する複数の建物を借り上げ、その建物を自ら貸主として不特定多数の者に反復継続して転貸する場合は、免許が必要になるが、自ら所有する建物を貸借する場合は、免許を必要としない。（H22-26-2）
    登録を受けている者で取引士証の交付を受けていない者が重要事項説明を行い、その情状が特に重いと認められる場合は、当該登録の消除の処分を受け、その処分の日から5年を経過するまでは、再び登録を受けることができない。（H19-31-2）
    地主Bが、都市計画法の用途地域内の所有地を、駐車場用地2区画、資材置場1区画、園芸用地3区画に分割したうえで、これらを別々に売却する場合（H13-30-2）
  4. 正しい。取引される物件が割賦販売の場合、35条書面の所定事項に加え、①現金販売価格、②割賦販売価格、③物件の引渡しまでに支払う金銭の額及び賦払金の額（分割返済の各返済額）その支払時期と支払方法について記載についても重要事項説明の内容となります（宅建業法35条2項）。割賦販売によりどれだけ支払総額が増えるかを買主に認識させるため、現金販売価格についても説明することになっています。
    現金販売価格
    物件の引渡しまでに代金全額の支払いがある場合の価格
    割賦販売価格
    1年以上の期間にわたり2回以上に分解して代金を支払う方法で販売する場合の価格
    宅地建物取引業者は、宅地又は建物の割賦販売（代金の全部又は一部について、目的物の引渡し後一年以上の期間にわたり、かつ、二回以上に分割して受領することを条件として販売することをいう。以下同じ。）の相手方に対して、その者が取得しようとする宅地又は建物に関し、その割賦販売の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、前項各号に掲げる事項のほか、次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面を交付して説明をさせなければならない。
    一　現金販売価格（宅地又は建物の引渡しまでにその代金の全額を受領する場合の価格をいう。）
    二　割賦販売価格（割賦販売の方法により販売する場合の価格をいう。）
    三　宅地又は建物の引渡しまでに支払う金銭の額及び賦払金（割賦販売の契約に基づく各回ごとの代金の支払分で目的物の引渡し後のものをいう。第四十二条第一項において同じ。）の額並びにその支払の時期及び方法
    法第35条第2項の規定による割賦販売とは、代金の全部又は一部について、目的物の引渡し後6か月以上の期間にわたり、かつ、2回以上に分割して受領することを条件として販売することをいう。（R4-30-ア）
したがって誤っている記述は[3]です。
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