宅建試験過去問題 平成21年試験 問10(改題)

問10

Aを売主、Bを買主として甲土地の売買契約を締結した場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
  1. A所有の甲土地にAが気付かなかった不適合があり、その不適合については、Bも不適合であることに気づいておらず、かつ、気付かなかったことにつき過失がないような場合には、Aは担保責任を負う必要はない。
  2. BがAに解約手付を交付している場合、Aが契約の履行に着手していない場合であっても、Bが自ら履行に着手していれば、Bは手付を放棄して売買契約を解除することができない。
  3. 甲土地がAの所有地ではなく、他人の所有地であった場合には、AB間の売買契約は無効である。
  4. A所有の甲土地に抵当権の登記があり、Bが当該土地の抵当権消滅請求をした場合には、Bは当該請求の手続が終わるまで、Aに対して売買代金の支払を拒むことができる。

正解 4

解説

  1. 誤り。売買の目的物に契約不適合があった場合、売主は契約に基づき、買主からの追完請求(563条)、代金減額請求(564条)、契約解除(541条、542条)、損害賠償請求(415条)の担保責任を負います。
  2. 誤り。解約手付を交付している場合、相手方が履行に着手するまでは、買主は手付を放棄して、売主は手付の倍額を買主に現実に提供することで契約を解除できます(民法557条)。
    「相手方が契約の履行に着手するまでは」ですので、たとえ買主Bが契約の履行に着手していたとしても、相手方である売主Aが着手していなければ、買主Bは手付放棄による契約解除を申し出ることができます。
    買主が売主に手付を交付したときは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を現実に提供して、契約の解除をすることができる。
    2 第五百四十五条第四項の規定は、前項の場合には、適用しない。ただし、その相手方が契約の履行に着手した後は、この限りでない。
  3. 誤り。他人物売買であっても売買契約は有効です。その場合、売主は目的物の権利を取得して買主に引き渡さなければなりません(民法561条)。
    他人の権利(権利の一部が他人に属する場合におけるその権利の一部を含む。)を売買の目的としたときは、売主は、その権利を取得して買主に移転する義務を負う。
  4. [正しい]。目的物に抵当権の登記があり、当該抵当権の消滅請求をした場合、抵当権消滅の手続きが終わるまでは、代金支払債務の履行を拒否することができます(民法577条)。
    買い受けた不動産について契約の内容に適合しない抵当権の登記があるときは、買主は、抵当権消滅請求の手続が終わるまで、その代金の支払を拒むことができる。この場合において、売主は、買主に対し、遅滞なく抵当権消滅請求をすべき旨を請求することができる。
したがって正しい記述は[4]です。