宅建試験過去問題 平成21年試験 問10

問10

Aを売主、Bを買主として甲土地の売買契約を締結した場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
  1. A所有の甲土地にAが気付かなかった瑕疵があり、その瑕疵については、Bも瑕疵であることに気づいておらず、かつ、気付かなかったことにつき過失がないような場合には、Aは瑕疵担保責任を負う必要はない。
  2. BがAに解約手付を交付している場合、Aが契約の履行に着手していない場合であっても、Bが自ら履行に着手していれば、Bは手付を放棄して売買契約を解除することができない。
  3. 甲土地がAの所有地ではなく、他人の所有地であった場合には、AB間の売買契約は無効である。
  4. A所有の甲土地に抵当権の登記があり、Bが当該土地の抵当権消滅請求をした場合には、Bは当該請求の手続が終わるまで、Aに対して売買代金の支払を拒むことができる。

正解 4

解説

  1. 誤り。売主の瑕疵担保責任は無過失責任ですので、売主が瑕疵の存在を知らず、かつ過失がなくとも責任を負う必要があります(民法566条民法570条)。
    売買の目的物が地上権、永小作権、地役権、留置権又は質権の目的である場合において、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる。
    売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第五百六十六条の規定を準用する。ただし、強制競売の場合は、この限りでない。
  2. 誤り。解約手付を交付している場合、相手方が履行に着手するまでは、買主は手付を放棄して、売主が手付の倍額を買主に償還することで契約を解除できます(民法557条1項)。
    「相手方が契約の履行に着手するまでは」ですので、たとえ買主Aが契約の履行に着手していたとしても、売主Bが着手していなければ、買主Aは手付放棄による契約解除を申し出ることができます。
    買主が売主に手付を交付したときは、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。
  3. 誤り。他人物売買であっても売買契約は有効です。その場合、売主は目的物の権利を取得して買主に引き渡さなければなりません(民法560条)。
    他人の権利を売買の目的としたときは、売主は、その権利を取得して買主に移転する義務を負う。
  4. [正しい]。目的物に抵当権の登記があり、当該抵当権の消滅請求をした場合、抵当権消滅の手続きが終わるまでは、債務の履行を拒否することができます(民法577条)。
    買い受けた不動産について抵当権の登記があるときは、買主は、抵当権消滅請求の手続が終わるまで、その代金の支払を拒むことができる。この場合において、売主は、買主に対し、遅滞なく抵当権消滅請求をすべき旨を請求することができる。
したがって正しい記述は[4]です。