宅建試験過去問題 平成16年試験 問10(改題)

問10

宅地建物取引業者ではないAB間の売買契約における売主Aの責任に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
  1. Bは住宅建設用に土地を購入したが、都市計画法上の制約により当該土地に住宅を建築することができない場合には、そのことを知っていたBは、Aに対し土地売主の担保責任を追及することができる。
  2. Aは、C所有の土地を自ら取得するとしてBに売却したが、Aの責に帰すべき事由によってCから所有権を取得できず、Bに所有権を移転できない場合、他人物売買であることを知っていたBはAに対して損害賠償を請求できない。
  3. Bが購入した土地の一部を第三者Dが所有していた場合、Bがそのことを知っていたとしても、BはAに対して追完請求をすることができる。
  4. Bが敷地賃借権付建物をAから購入したところ、敷地の欠陥により擁壁に亀裂が生じて建物に危険が生じた場合、Bは敷地の欠陥を知らなかったとしても、Aに対し建物売主の担保責任を追及することはできない。

正解 2

解説

  1. 正しい。売買目的物に契約内容に適合しない事実がある場合、悪意であっても売主の担保責任を追及することが可能です。この契約不適合には、物理的なものだけでなく法律上の不適合も含まれます(最判昭41.4.14)。
    本肢では買主悪意ですが、契約内容で合意されていなければ担保責任の追及が可能です。
    買主が原判示規模の居宅(原判決理由参照)の敷地として使用する目的を表示して買い受けた土地の約八割の部分が都市計画街路の境域内に存するため、たとえ買主が右居宅を建築しても、早晩、都市計画事業の実施により、その全部または一部を撤去しなければならない場合において、右計画街路の公示が、売買契約成立の一〇数年以前に、告示の形式でなされたものであるため、買主において買受土地中の前記部分が右計画街路の境域内に存することを知らなかつたことについて過失があるといえないときは、売買の目的物に隠れた瑕疵があると解するのが相当である。
  2. [誤り]。改正後の民法では、担保責任の追及に買主の善意は必要とされなくなりました。よって、Bが他人物売買であることにつき悪意であっても、債務不履行の原則に基づき、売主に帰責事由がある場合には損害賠償請求が可能です。
    本肢は、Aに帰責事由があるのに損害賠償請求できないとしているので誤りです。
  3. 正しい。他人物の全部または一部を売買の目的とした場合、売主には他人から権利を取得して買主に移転する義務が生じます(民法561条)。買主が他人物売買であることにつき悪意でも、売主の担保責任に基づき、履行の追完を請求することが可能です。
    他人の権利(権利の一部が他人に属する場合におけるその権利の一部を含む。)を売買の目的としたときは、売主は、その権利を取得して買主に移転する義務を負う。
  4. 正しい。本肢の契約において売買目的物は「建物」です。敷地の欠陥は売買目的物の欠陥ではありませんので、BはAに対して担保責任を追及することはできません(最判平3.4.2)。
    建物とその敷地の賃借権とが売買の目的とされた場合において、賃貸人が修繕義務を負担すべき敷地の欠陥は、売買の目的物の隠れた瑕疵ではない。
したがって誤っている記述は[2]です。