宅建試験過去問題 平成20年試験 問36(改題)

問36

宅地建物取引業者Aが建物に係る信託(Aが委託者となるものとする。)の受益権を販売する場合において、宅地建物取引業法第35条の規定に基づいてAが行う重要事項の説明に関する次の行為のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものの組合せはどれか。
  1. Aは、販売の対象が信託の受益権であったので、買主Bに対し、宅地建物取引士でない従業員に説明をさせた。
  2. Aは、当該信託の受益権の売買契約を締結する半年前に、買主Cに対して当該契約と同一の内容の契約について書面を交付して説明していたので、今回は説明を省略した。
  3. Aは、買主Dが金融商品取引法第2条第31項に規定する特定投資家であったので、説明を省略した。
  4. Aは、当該信託財産である建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約を締結していたが、買主Eに対しその説明を省略した。
  1. ア、イ
  2. イ、ウ
  3. イ、エ
  4. ウ、エ

正解 2

問題難易度
肢19.8%
肢265.2%
肢37.1%
肢417.9%

解説

信託受益権の販売とは、宅地建物取引業者が所有する土地建物を信託銀行等に信託し、その配当を受ける権利(受益権)を販売する形態です。宅地建物取引業者自らが委託者となる宅地建物に係る信託受益権の売主となる場合、重要事項説明書の交付と宅地建物取引士による記名押印および説明が義務付けられています。
ただし、この信託受益権の販売に係る重要事項説明書の交付及び説明は、取引の相手方が以下に該当するときは省略できると規定されています(施行規則16条の4の4第1項)。
  1. 相手方が特定投資家
  2. 信託受益権の契約締結前1年以内に同じ内容の契約について書面を交付して説明している
  3. 相手方に目論見書を交付している
信託受益権の販売については、取引の相手方が宅地建物取引業者であっても重要事項の説明を省略できません。
  1. 違反する。宅地建物取引業者自らが委託者となる宅地建物に係る信託受益権の販売についての重要事項説明も宅地建物取引士が行う必要があります(宅建業法35条3項)。
    宅地建物取引業者は、宅地又は建物に係る信託(当該宅地建物取引業者を委託者とするものに限る。)の受益権の売主となる場合における売買の相手方に対して、その者が取得しようとしている信託の受益権に係る信託財産である宅地又は建物に関し、その売買の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面(第五号において図面を必要とするときは、図面)を交付して説明をさせなければならない。ただし、その売買の相手方の利益の保護のため支障を生ずることがない場合として国土交通省令で定める場合は、この限りでない。
  2. 違反しない。土地建物の信託受益権の売買について、1年以内に同じ内容の契約について書面を交付して説明している場合、売買契約前の重要事項説明は不要となります(施行規則16条の4の4第1項2号)。
    法第三十五条第三項ただし書の国土交通省令で定める場合は、次に掲げる場合とする。

    三 信託の受益権の売買契約の締結前一年以内に売買の相手方に対し当該契約と同一の内容の契約について書面を交付して説明をしている場合
  3. 違反しない。金融商品取引法第2条第31項に規定する特定投資家に対しては、例外的に売買契約前の重要事項説明は不要となります(施行規則16条の4の4第1項1号)。
    法第三十五条第三項ただし書の国土交通省令で定める場合は、次に掲げる場合とする。
    一 金融商品取引法(昭和二十三年法律第二十五号)第二条第三十一項に規定する特定投資家(同法第三十四条の二第五項により特定投資家以外の顧客とみなされる者を除く。)及び同法第三十四条の三第四項により特定投資家とみなされる者を信託の受益権の売買の相手方とする場合
  4. 違反する。本肢のように契約不適合を担保すべき責任の履行に関して保証保険契約が締結されている場合、その概要を重要事項として説明する必要があります(施行規則16条の4の7第7号)。
    法第三十五条第三項第七号の国土交通省令で定める事項は、当該信託財産が宅地の場合にあつては第一号から第三号まで及び第七号に掲げるもの、当該信託財産が建物の場合にあつては第一号から第七号までに掲げるものとする。

    七 当該信託財産である宅地又は建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結その他の措置で次に掲げるものを講じられているときは、その概要
したがって違反しないものの組合せは「イ、ウ」です。