宅建試験過去問題 平成16年試験 問9

問9

AはBに甲建物を売却し、AからBに対する所有権移転登記がなされた。AB間の売買契約の解除と第三者との関係に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
  1. BがBの債権者Cとの間で甲建物につき抵当権設定契約を締結し、その設定登記をした後、AがAB間の売買契約を適法に解除した場合、Aはその抵当権の消滅をCに主張できない。
  2. Bが甲建物をDに賃貸し引渡しも終えた後、AがAB間の売買契約を適法に解除した場合、Aはこの賃借権の消滅をDに主張できる。
  3. BがBの債権者Eとの間で甲建物につき抵当権設定契約を締結したが、その設定登記をする前に、AがAB間の売買契約を適法に解除し、その旨をEに通知した場合、BE間の抵当権設定契約は無効となり、Eの抵当権は消滅する。
  4. AがAB間の売買契約を適法に解除したが、AからBに対する甲建物の所有権移転登記を抹消する前に、Bが甲建物をFに賃貸し引渡しも終えた場合、Aは、適法な解除後に設定されたこの賃借権の消滅をFに主張できる。

正解 1

解説

契約解除をした場合、当事者は原状回復義務を負いますが、原状回復により第三者の権利を害することはできないとされています(民法545条1項)。この第三者は解除前の者に限定されると解釈されており、登記などにより当該権利の対抗要件を備えた者である必要があります。
当事者の一方がその解除権を行使したときは、各当事者は、その相手方を原状に復させる義務を負う。ただし、第三者の権利を害することはできない。
  1. [正しい]。Cは抵当権設定登記を備えています。よって、Aはその抵当権の消滅をCに主張できません。
  2. 誤り。賃借人Dは建物の引渡しを受けているため賃借権の対抗要件を備えています。よって、Aは賃借権の消滅をDに主張できません。
  3. 誤り。抵当権の登記を備えていないため、EはAに抵当権設定を対抗することはできません。しかし、BE間の抵当権設定契約までもが無効になるわけではありません。
  4. 誤り。売買契約後の売主Aと賃借人Fは対抗関係に立ちます。本肢の場合、移転登記抹消前にFが賃借権の対抗要件を備えているので、Aは賃借権の消滅をFに主張できません(最判昭35.11.29)。
    不動産売買契約が解除され、その所有権が売主に復帰した場合、売主はその旨の登記を経由しなければ、たまたま右不動産に予告登記がなされていても、契約解除後に買主から不動産を取得した第三者に対し所有権の取得を対抗できない。
したがって正しい記述は[1]です。