賃貸借契約 (全15問中12問目)

No.12

AがB所有の建物について賃貸借契約を締結し、引渡しを受けた場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
平成18年試験 問10
  1. AがBの承諾なく当該建物をCに転貸しても、この転貸がBに対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、BはAの無断転貸を理由に賃貸借契約を解除することはできない。
  2. AがBの承諾を受けてDに対して当該建物を転貸している場合には、AB間の賃貸借契約がAの債務不履行を理由に解除され、BがDに対して目的物の返還を請求しても、AD間の転貸借契約は原則として終了しない。
  3. AがEに対して賃借権の譲渡を行う場合のBの承諾は、Aに対するものでも、Eに対するものでも有効である。
  4. AがBの承諾なく当該建物をFに転貸し、無断転貸を理由にFがBから明渡請求を受けた場合には、Fは明渡請求以後のAに対する賃料の全部又は一部の支払を拒むことができる。

正解 2

問題難易度
肢18.0%
肢268.1%
肢312.2%
肢411.7%

解説

  1. 正しい。第三者との転貸借契約を結ぶには原則として賃貸人からの承諾が必要であり、賃借人がこれに違反して第三者に転貸した場合には、賃貸人は契約の解除をすることができます(民法612条)。ただし、判例により、無断転貸であってもその転貸の事情が背信行為と認められない場合は、契約解除をすることができないとされています(最判昭28.9.25)。
    賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
    2 賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。
    賃借人が賃貸人の承諾なく第三者をして賃借物の使用または収益をなさしめた場合でも、賃借人の当該行為を賃貸人に対する背信的行為と認めるにたらない本件の如き特段の事情があるときは、賃貸人は民法第六一二条第二項により契約を解除することはできない。
  2. [誤り]。賃借人の債務不履行により賃貸借契約が解除された場合、転貸借契約も終了します(民法613条3項)。よって、BはDに対して建物の明け渡しを請求できます。
    賃借人が適法に賃借物を転貸した場合には、賃貸人は、賃借人との間の賃貸借を合意により解除したことをもって転借人に対抗することができない。ただし、その解除の当時、賃貸人が賃借人の債務不履行による解除権を有していたときは、この限りでない。
  3. 正しい。賃借権の譲渡には賃貸人の承諾が必要です(民法612条1項)。この承諾は、賃借人・賃借権の譲受人どちらへ行っても有効です(最判昭31.10.5)。
    賃借人のなした賃借権の譲渡に対する賃貸人の承諾は、かならずしも譲渡人に対してなすを要せず、譲受人に対してなすを妨げない。
  4. 正しい。無断転貸を理由とした明渡請求を受けた場合、その後の賃料支払いを全部または一部拒むことが可能です(最判昭50.4.25)。
    土地又は建物の賃借人は、賃借物に対する権利に基づき自己に対して明渡を請求することができる第三者からその明渡を求められた場合には、それ以後、賃料の支払を拒絶することができる。
したがって誤っている記述は[2]です。