Lec 0円模試 問26 報酬額の制限について
りったんさん
(No.1)
0円模試の問26についての質問です。
どうしても理解ができず、どなたか教えていただけますと幸いです。
質問
媒介契約を成立させた場合、800万円以下の物件や土地は全て報酬上限が33万になるということなのでしょうか。
解説では宅地又は建物であれば使用の状態を問わず、800万以下の取引価格であれば33万円を上限に受け取ることが出来ると記載がありました。＝物件価格が200万でも800万と同じ報酬受取が可能。
報酬告示が改正され、「低廉な空家等の売買又は交換の媒介における特例」により、代金 800 万円以下の宅地又は建物について媒介により売買契約を成立させた場合は、当該媒介に要する費用を勘案して、800 万円を基準として計算した額（800 万円×3％＋6万円＝30 万円（税込 33 万円））を限度に受領することができるようになったということは理解しておりますが、空き家等という記載がなくても*速算式は不要になったのかを知りたいです…
*
物件価格が200万円以下の場合: 取引価格の5%
物件価格が200万円を超え400万円以下の場合: 取引価格の4% + 2万円
物件価格が400万円を超える場合: 取引価格の3% + 6万円
2025.08.15 18:38
お湯さん
(No.2)
2025.08.15 19:54
民法苦手人さん
(No.3)
私としての結論はこの問題はあくまで受け取れる報酬の上限だけ聞いているのかと思ってます。（実際に受け取るとは言っていない）
「取引価格が200万円でも20万円までは費用として勘案出来る」と解説にもあるので...
当方も勉強中の身ですので誤った理解をしていたら訂正いただけると幸いです(o_ _)o
2025.08.16 00:19
善意の第三者（削除）民法苦手人さん
確かに模試についての質問は適切ではなかったですね。失礼いたしました。
その後も考えていたのですがなかなか答えが出ず、確かに承諾があった上での報酬額の上限という解釈で良さそうですね。
コメントありがとうございました！
りったんさん、善意の第三者さん、
自分の投稿は一旦削除しましたが、0円模試の解説を読んで計算不要と覚え直したところだったので、私も軌道修正できて良かったです。
ありがとうございます。
理解がうやむやだと、あの解説は誤解しやすいのでは…と感じました😅
善意の第三者さん
コメント、解説ありがとうございます。
目的条件は理解していましたが本問題の解説では
「本特例における「空家等」とは、空家だけを指すのではなく、宅地又は建物であれば使用の状態を問わない（解釈・運用の考え方）。」
とあり、通常の物件取引の場合にも適応が可能なのかが気になり質問をさせていただきました。
ご説明いただいたケース1を実際の問題文に当てはめると
問題文：現に居住の用に供している建物（空き家という記載なし）400万円・媒介費用20万（費用について説明し合意している）の売買取引について業者は33万を受け取れるか？
ケース1に基く回答：媒介費用の20万を合算すると19.8万を超えてしまうので、33万を受け取れないとなるはずです。
計算式
（ 400万円 × 4％ ＝ 16.00万円 ）＋ 2万円（速算式）＋ 1.80万円（消費税）＝ 19.80万円
ですが、問題の回答は「33万を請求可能」となっていたので困惑しています。
解説にて空き家等は宅地又は建物であれば使用の状態を問わないとあるのですが、
コメントいただいた【「低廉な空家等」に該当すること（通常の物件取引には適用されません）】はどこで判断したらいいのでしょうか？
私は双方の同意があれば問題文に空き家という記載がなくても33万まで受領可能。と理解しました。
お湯さん
コメントの返信が遅くなり申し訳ありません。
（返信しようと思っていたら消えてしまっておりあわあわしておりました…）
おっしゃる通り誤解している受験生も多い気がしております。。動画解説もなかったので。。
正直私は腑に落ちていませんwが、双方が説明し同意するというが一つのヒントになりそうだなと判断しました。実際の試験ではこの様な問題がでないことを祈るのみです…！試験まで頑張りましょう…！
その模試の問題文自体を見ていないので、確信が持てないんですが、みなさんのコメントから拝察すると、民法苦手人さんが言われるように、報酬の上限額を訊いているのかと思います。
この改正によって、今年の受験生は本当に混乱してますよね。
去年までの知識をそのままあてはめてしまうと間違ってしまうので、本当に注意が必要です。
低廉な空家の定義に関しては、受けられた模試の解説にも載っていると思いますが、『売買にかかる代金の額または交換にかかる宅地または建物の価額が800万以下の金額の宅地または建物』の事であり、使用状態を問いません。
空家だけでなく、居住中や宅地、更地も含まれます。
なので本当にざっくり言うと『低廉な』とか『空家』とかの文言なくても『800万以下の宅地または建物』だったらあてはまる事になります。
以下に改正前と改正後でどのように変わったのか、載せてみます。
①低廉な空家の定義
（改正前）400万以下の宅地または建物
（改正後）800万以下の宅地または建物
②適用対象となる報酬
（改正前）低廉な空家の売買または交換であって、通常の売買等と比較して現地調査等の費用を要するもの
（改正後）低廉な空家の売買または交換
③適用される報酬の額
（改正前）売主から受ける報酬
（改正後）依頼者（売主・買主）から受ける報酬
④上限額
（改正前）速算式で計算した額と現地調査等の費用の額を合計した額以内かつ18万×1.1倍以内
（改正後）30万×1.1倍以内
特に、②が今年の受験生を悩ませている点でもあり、去年までの知識の方に注意してもらいたいところです。
改正前だと『通常の売買等と比較して現地調査等の費用を要するもの』と言う特定物件の縛りがあったのが、改正によりなくなり、対象範囲が拡大している点です。
また速算式が不要になったかと言うと、全くそういう訳ではないんですよね。
媒介契約の締結に際し、あらかじめ33万円の範囲内で報酬額に対して依頼者に説明、合意を受けている必要があり、それにあてはまらない場合（例えば後から説明したとか、説明、合意無かったとか）は速算式で計算した金額を超えて請求することはできない事になります。
なので、スレ主さんの推察通り、「事前に説明・合意」がキーワードになります。
ヤスさん
わかりやすい解説・コメントありがとうございます。
媒介契約の締結に際し、あらかじめ33万円の範囲内で報酬額に対して依頼者に説明、合意を受けている必要があり、それにあてはまらない場合（例えば後から説明したとか、説明、合意無かったとか）は速算式で計算した金額を超えて請求することはできない事になります。
→ヤスさんのおっしゃる通り特例改正があったからと言って速算式が不要になった訳ではなく、
依頼者への説明・合意等がない場合は速算式で計算するべきで、必ずしも33万を受け取ることはできないということですね。
当日は試験問題をしっかり確認して回答できるようにしようと思います！
りったんさん
(No.5)
確かに模試についての質問は適切ではなかったですね。失礼いたしました。
その後も考えていたのですがなかなか答えが出ず、確かに承諾があった上での報酬額の上限という解釈で良さそうですね。
コメントありがとうございました！
2025.08.17 11:57
お湯さん
(No.6)
自分の投稿は一旦削除しましたが、0円模試の解説を読んで計算不要と覚え直したところだったので、私も軌道修正できて良かったです。
ありがとうございます。
理解がうやむやだと、あの解説は誤解しやすいのでは…と感じました😅
2025.08.17 12:15
りったんさん
(No.7)
コメント、解説ありがとうございます。
目的条件は理解していましたが本問題の解説では
「本特例における「空家等」とは、空家だけを指すのではなく、宅地又は建物であれば使用の状態を問わない（解釈・運用の考え方）。」
とあり、通常の物件取引の場合にも適応が可能なのかが気になり質問をさせていただきました。
ご説明いただいたケース1を実際の問題文に当てはめると
問題文：現に居住の用に供している建物（空き家という記載なし）400万円・媒介費用20万（費用について説明し合意している）の売買取引について業者は33万を受け取れるか？
ケース1に基く回答：媒介費用の20万を合算すると19.8万を超えてしまうので、33万を受け取れないとなるはずです。
計算式
（ 400万円 × 4％ ＝ 16.00万円 ）＋ 2万円（速算式）＋ 1.80万円（消費税）＝ 19.80万円
ですが、問題の回答は「33万を請求可能」となっていたので困惑しています。
解説にて空き家等は宅地又は建物であれば使用の状態を問わないとあるのですが、
コメントいただいた【「低廉な空家等」に該当すること（通常の物件取引には適用されません）】はどこで判断したらいいのでしょうか？
私は双方の同意があれば問題文に空き家という記載がなくても33万まで受領可能。と理解しました。
2025.08.17 12:21
りったんさん
(No.8)
コメントの返信が遅くなり申し訳ありません。
（返信しようと思っていたら消えてしまっておりあわあわしておりました…）
おっしゃる通り誤解している受験生も多い気がしております。。動画解説もなかったので。。
正直私は腑に落ちていませんwが、双方が説明し同意するというが一つのヒントになりそうだなと判断しました。実際の試験ではこの様な問題がでないことを祈るのみです…！試験まで頑張りましょう…！
2025.08.17 12:26
ヤスさん
(No.9)
この改正によって、今年の受験生は本当に混乱してますよね。
去年までの知識をそのままあてはめてしまうと間違ってしまうので、本当に注意が必要です。
低廉な空家の定義に関しては、受けられた模試の解説にも載っていると思いますが、『売買にかかる代金の額または交換にかかる宅地または建物の価額が800万以下の金額の宅地または建物』の事であり、使用状態を問いません。
空家だけでなく、居住中や宅地、更地も含まれます。
なので本当にざっくり言うと『低廉な』とか『空家』とかの文言なくても『800万以下の宅地または建物』だったらあてはまる事になります。
以下に改正前と改正後でどのように変わったのか、載せてみます。
①低廉な空家の定義
（改正前）400万以下の宅地または建物
（改正後）800万以下の宅地または建物
②適用対象となる報酬
（改正前）低廉な空家の売買または交換であって、通常の売買等と比較して現地調査等の費用を要するもの
（改正後）低廉な空家の売買または交換
③適用される報酬の額
（改正前）売主から受ける報酬
（改正後）依頼者（売主・買主）から受ける報酬
④上限額
（改正前）速算式で計算した額と現地調査等の費用の額を合計した額以内かつ18万×1.1倍以内
（改正後）30万×1.1倍以内
特に、②が今年の受験生を悩ませている点でもあり、去年までの知識の方に注意してもらいたいところです。
改正前だと『通常の売買等と比較して現地調査等の費用を要するもの』と言う特定物件の縛りがあったのが、改正によりなくなり、対象範囲が拡大している点です。
また速算式が不要になったかと言うと、全くそういう訳ではないんですよね。
媒介契約の締結に際し、あらかじめ33万円の範囲内で報酬額に対して依頼者に説明、合意を受けている必要があり、それにあてはまらない場合（例えば後から説明したとか、説明、合意無かったとか）は速算式で計算した金額を超えて請求することはできない事になります。
なので、スレ主さんの推察通り、「事前に説明・合意」がキーワードになります。
2025.08.17 14:54
りったんさん
(No.10)
わかりやすい解説・コメントありがとうございます。
>また速算式が不要になったかと言うと、全くそういう訳ではないんですよね。
媒介契約の締結に際し、あらかじめ33万円の範囲内で報酬額に対して依頼者に説明、合意を受けている必要があり、それにあてはまらない場合（例えば後から説明したとか、説明、合意無かったとか）は速算式で計算した金額を超えて請求することはできない事になります。
→ヤスさんのおっしゃる通り特例改正があったからと言って速算式が不要になった訳ではなく、
依頼者への説明・合意等がない場合は速算式で計算するべきで、必ずしも33万を受け取ることはできないということですね。
当日は試験問題をしっかり確認して回答できるようにしようと思います！
2025.08.17 16:59
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2025.08.16 11:09｜
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