国土法における事前届出
クロアリさん
(No.1)
買主側に届出義務があることは分かりますが、売主側に届出義務はありますか？
普通に考えたら不要だと感じるのですが、テキストに「売る側にも届出が必要」と書かれています。
これは、売主側が規定以上の面積を所有している場合に限る、と捉えて大丈夫でしょうか？
2025.08.15 14:20
ワトソンさん
(No.2)
売主が大規模な土地の所有者かどうかは関係なく、買主の累積取得分と今回の取引分の合算が基準を超えるかが判断されます。
2025.08.15 16:04
クロアリさん
(No.3)
つまり、例えば規定が2000㎡だとしたら、
買主が元々1900㎡の土地を持っていた
→この時点では届出不要
売主から新たに、以前購入した土地と併せて同一の目的で使用するために500㎡の土地を購入
→この時点で届出が必要
ということでしょうか？
そして、売主側に届出が必要なのは、
「基準を超える面積の土地を売るのであれば届出が必要」
という解釈で良いでしょうか？
理解が及ばず申し訳ありません😭
2025.08.15 17:14
ワトソンさん
(No.4)
買主が元々1900㎡の土地を持っていた
→この時点では届出不要
売主から新たに、以前購入した土地と併せて同一の目的で使用するために500㎡の土地を購入
→この時点で届出が必要
ということでしょうか？
→はい、正しいです
「基準を超える面積の土地を売るのであれば届出が必要」
→😅ちょっと違います
売主目線で言うならば、以前同一の買主に販売した土地と合算して、市街化区域内の規定の2000㎡を超えたら届出が必要です。
※大規模な土地を1999㎡に小分けにして何度も販売すれば届出の必要がなくなる解釈ならば、国土利用計画法の意味が無くなってしまいます。
2025.08.15 18:12
クロアリさん
(No.5)
＞大規模な土地を1999㎡に小分けにして何度も販売すれば届出の必要がなくなる解釈ならば、国土利用計画法の意味が無くなってしまいます。
確かに！！やっぱり法律の目的や意味を考えることってすごく大事ですね。とても分かりやすかったです。
ありがとうございました！
2025.08.15 18:19
ヤスさん
(No.6)
クロアリさんが出している例がいまいち何を指しているのか、つかめないところですが、いわゆる一団の土地取引を指しているとしたら、事前届出の場合は、買いの一団、売りの一団両方で判断されます。事後届出の場合は買いの一団だけです。
クロアリさんの例が、事前届出の話だとして、初めに1900㎡を買って、次に500㎡を買ったと言う事ですよね？
この場合、この2つの土地取引が一団の土地取引にあたるのなら、（今回だと『買いの一団』）、最初の1900㎡の取引から売主、買主共に届出必要です。
①1900㎡の売買契約の締結前に売主・買主ともに届出
②500㎡の売買契約の締結前に売主・買主ともに届出
以上のように2回必要です。
2025.08.15 20:20
クロアリさん
(No.7)
＞初めに1900㎡を買って、次に500㎡を買ったと言う事ですよね？
はい、その通りです。
ここでいう一団とは、「同一の目的などのために購入した」ということですよね？
1900㎡の土地
500㎡の土地
これが一団の土地の取引に該当するのであればどちらも届出が必要かと思いますが、
まだ500㎡の土地の取引が未定の場合でも、1900㎡の土地の事前届出が必要なのでしょうか？
要するに「少なくともその時点(1900㎡)では規定を超える面積の土地を取引する予定がない」という場合です。
また、少し混乱してしまったのですが、
そうなると一番最初に質問した
「あらゆる売主から小さい土地を大量に購入し、一団の土地として利用。その土地が規定の面積を超えていた場合」
の届出義務は結局のところ買主だけでも大丈夫なのでしょうか？
めちゃくちゃ極端な話ですが、
・あらゆる土地の所有者に声をかけ、50㎡ずつ購入
・購入した土地の合計の面積は規定を超えている
・集めた土地は一団の土地として同一の目的のために利用
という感じです。
2025.08.15 20:41
ヤスさん
(No.8)
以下は岐阜県の公式ホームページから抜粋してます
次の3つの要件のすべてを満たすものが一団の土地と判断されます。
（1）主体の同一性
原則として、権利取得者が同一主体であること。
（2）物理的一体性
土地が、相互に連続するひとまとまりの土地として、土地利用上現に一体の土地を構成しているか、又は一体としての利用に供することが可能であること。
（3）計画的一貫性
2つ以上の土地売買等の契約が、一連の計画の下に、その時期、目的等について相互に密接な関係をもって締結されていること。
ざっくり言うと、例えばマンションを建てる計画（マンション敷地として2400㎡必要）で、隣接した土地を買っていくとします。
クロアリさんが出してくれた最初に1900㎡買って、次に500㎡買ってでも良いですし、例えば100㎡ずつ一連の計画（マンション建設）に基づいて買っていく場合でも良いです。
この土地取引が上記の3つの要件をすべて満たして、『一団の土地』に該当するなら、すべての土地取引で事前届出が必要です。
2025.08.15 21:01
ヤスさん
(No.9)
あらゆる売主からかき集めた土地が規定の面積を超えており、一団の土地に該当する場合、事前届出は当事者双方に義務がありますので、売主、買主ともに必要です。
一連の計画の元、例えば50㎡ずつ仮に100回取引するなら、100回事前届出が必要となり、もちろん当事者双方なので、売主、買主両方です。
2025.08.15 21:16
クロアリさん
(No.10)
一団の土地 という概念がぼんやりしていたので、引用して頂いた内容が大変参考になりました。
そうなると、例えとして挙げてくださったように
例えばマンションの建設などを目的として
小規模な面積の土地を複数人から購入した場合、
これは一団の土地という扱いになると思います。
この場合、売主にとっては「こっちが売るのは小規模な土地。最終的にそれが合体して大きな土地になるなんて知ったことじゃないよ」って感じだと思うんですが、それでも買主にとって一団の土地なのであれば売主側にも届出義務はあるのでしょうか。
※以下すべて事前届出の話
・売主が基準超え面積の土地を売る→届出要
・買主が基準超え面積の土地を購入→届出要
・買主が色んな売主から土地を購入、それらの土地の利用目的は同一であり、一団の土地として扱われる→買主に届出は当然ある。では、売主(このケースだと複数いるはず)の届出義務は？
ここがまだ確証が持てません。恐れ入ります、改めてご教示頂けますと幸いです。
2025.08.15 21:21
クロアリさん
(No.11)
そうなんですね…公告だけとか契約は無効にならない(許可制除く)とか、色々甘いんだなと思ってたんですけど、面倒臭いんですね国土法…
大変勉強になりました。すごく分かりやすかったです。ありがとうございました。
2025.08.15 21:23
ヤスさん
(No.12)
日本って中国やロシアなんかと比べたら狭いですよね？
そんな狭い国土ですから、合理的に土地を使う必要があります。
そのために「なんのために土地を使うのか（目的）」をチェックする必要があります。これが事後届出の存在理由です。
さらに、金持ちが札束で頬をぶっ叩いて土地を買い漁るような事も、一部の人だけが土地を利用する事になってしまいますよね。だから土地の投機的取引もチェックしているんです。ちゃんと妥当な値段の取引なのかチェックという事です。
事前届出の場合は、先ほど出した目的のチェックと妥当な取引額なのか両方チェックが入ります。
2025.08.15 21:38
ヤスさん
(No.13)
事前届出で、なんで買主だけでなく、売主も届出しないといけないのかですが、事前届出は目的のチェックだけでなく、妥当な取引額のチェックも入ると先ほど書きました。
買主だけだと、取引額をウソ言うかもしれないからです。当事者双方から届出させて本当に取引額正しいかチェックしていると言う事です。
2025.08.15 22:01
ナノナノさん
(No.14)
2025.08.15 22:06
ナノナノさん
(No.15)
問題集、過去問で国土利用計画法はほとんどが事後届出制の出題ですが、事前届出制のポイントも、もちろんおさえておかねばなりません。
この一連の質疑応答で、また深追いの癖がでてしまったのではないかと推察いたします。（気を悪くされたらごめんなさい。）
もう試験まで2か月しかありません。
問題演習も淡々と進めていかないと、とてもじゃないですが最後までやり切った感のない消化不良の受験勉強になりかねないか心配です。
事前届出制は、以下の要点のみ押さえてください。
【事前届出制度の試験対策上の要点】
① 届出義務があるのは「売主・買主ともに必要！」
事前届出制度では、対象面積を超える土地取引（一定用途区域内での一定規模以上の売買等）を契約前に市町村長を経由して都道府県知事にへ届出する義務があります。
これは「売主」「買主」両方に課される義務です。
② 面積判断は「一団の土地」の考え方に基づく。
複数の土地取引でも、ヤスさんが示していただいた3要件をすべて満たすと「一団の土地取引」としてまとめて面積判断します。
・主体の同一性とは、取得者（買主）が同一であること。
・物理的一体性とは、隣接・連続しているなど、物理的にまとまっていること。
・計画的一貫性とは、同一の目的で計画的に取得されていること（例：マンション敷地など）
売主だからといって小規模なら届出不要は誤解の元です。
「買いの一団」に含まれるかがキーポイントです。
2025.08.15 22:08
ヤスさん
(No.16)
私もそこは少し気にしてたところなので、フォローコメントありがとうございます。
クロアリさん
試験まで、時間はたっぷりないですよ。ナノナノさんのおっしゃるように、試験までの残り時間をうまく使ってください。
もし、また深追い癖が出たら、こう考えてください。
もし明日試験だったら、ここでこのために時間を使う事は良いの？と。
2025.08.15 22:15
クロアリさん
(No.17)
まずはヤスさん、基本となる考え方についてとても分かりやすい例えを挙げてくださりありがとうございます。漠然とした暗記をするより遥かに身になります。
また、深追い癖が再び顔を出してしまったのは本当に仰る通りです。
頑張って抑えていたのですが気を抜くと出てしまいますね😭
ナノナノさん、すごく大切な要点をまとめてくださりありがとうございます。ヤスさんのご回答と併せて大変参考になりました。
でも、ここを完璧にするまで学んだとして、あんた都市計画法の概要完璧にしたんか？！優先順位があるやろ！って過去の私に問い詰めたいです😠
大体、基本は事後届出だと頭では分かってるくせにこうなってしまうのは本当に良くない癖です。
時間無いですよね、本当に…！頑張ります。いつも本当に励みになっています。ありがとうございます！
2025.08.15 23:00
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2025.08.15 11:42｜
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