反復継続って何？
セントウェアさん
(No.1)
平成9年問31肢2
Bが、借金の返済に充てるため自己所有の宅地を10区画に区画割りして、多数のBの知人又は友人に対して売却する場合、Bは、免許を必要とする。
A.○(必要)
「多数の知人または友人」というのが不特定多数なのは理解しました。
ですが、反復継続っていうのはどの部分が該当しますか？
恐らくですけど「○区画に分割して売却」という類の文章だろうなとは分かります。
私の中で、例えば「10区画に分割して売却」と書いてあったら、持っている10個のりんごをみんなに配る、みたいなイメージがあります。なんというか…継続性が無くない？と感じてしまいます。手持ちがなくなったらそれで終わりじゃない？と…
そうだな…例えばですけど
持ち家を友人に売る、これは免許がいらないと思います。
不特定多数じゃないし、何より売るのが一度限りだから「反復継続性」が無い。
ということは、2回以上に分けて売ったら「反復継続性がある」とみなされる…？仮にこの仮定が誤りなら、何度目から「反復継続性がある」と見なされる？等
日本語下手で申し訳ありません。
ここで明確に理解したいので教えていただけると幸いです。
2025.06.05 00:23
勉強嫌いの行政書士さん
(No.2)
反復継続で宅建業違反に該当するものが「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」に記載があります。
こちらを参考にするのがよいかと思います。
購入時や売却時の目的・行動など総合的に判断します。
反復継続を認定するかは、警察の匙加減です。
例）1筆の土地を10筆に分割後、売却した場合
同じ契約書で、同一人物に同一時刻に10筆の土地を売ることはあり得ないですよね。
10筆の土地の契約書、人物、時刻がそれぞれ異なりますよね？
よって、一定の期間に10回の取引となるわけです。（一定期間が1年であろうと10年であろうと）
例）20年かけて3棟のビルを購入し、その後、3年毎に1棟ずつ売却した場合
これも同様です。3年の期間でみれば、1回の取引なので反復継続性がないですが、
9年の期間でみれば、3回の取引なので反復継続があると思われても仕方ないですよね。
このように、警察が反復継続性の期間をどうみるかによって、解釈の仕方が変わるのは仕方がないことです。よって、国が指針を出しているのが、「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」というわけです。
実務では違反にならないように読み込むことをお勧めしますが、宅建試験合格には、代表的な業法違反を覚えれば問題ないと考えています。
2025.06.05 11:38
ヤスさん
(No.3)
スレ主さんが挙げられている過去問は、これを元に作成しています。該当する部分を【】でくくってます。
第2条第2号関係
1 「宅地建物取引業」について
(1) 本号にいう「業として行なう」とは、宅地建物の取引を社会通念上事業の遂行とみることができる程度に行う状態を指すものであり、その判断は次の事項を参考に諸要因を勘案して総合的に行われるものとする。
(2) 判断基準
① 取引の対象者
広く一般の者を対象に取引を行おうとするものは事業性が高く、取引の当事者に特定の関係が認められるものは事業性が低い。
（注）特定の関係とは、親族間、隣接する土地所有者等の代替が容易でないものが該当する。
② 取引の目的
利益を目的とするものは事業性が高く、特定の資金需要の充足を目的とするものは事業性が低い。
（注）特定の資金需要の例としては、相続税の納税、住み替えに伴う既存住宅の処分等利益を得るために行うものではないものがある。
③ 取引対象物件の取得経緯
転売するために取得した物件の取引は事業性が高く、相続又は自ら使用するために取得した物件の取引は事業性が低い。
（注）自ら使用するために取得した物件とは、個人の居住用の住宅、事業者の事業所、工場、社宅等の宅地建物が該当する。
④ 取引の態様
自ら購入者を募り一般消費者に直接販売しようとするものは事業性が高く、宅地建物取引業者に代理又は媒介を依頼して販売しようとするものは事業性が低い。
⑤ 取引の反復継続性
反復継続的に取引を行おうとするものは事業性が高く、1回限りの取引として行おうとするものは事業性が低い。
（注）反復継続性は、現在の状況のみならず、過去の行為並びに将来の行為の予定及びその蓋然性も含めて判断するものとする。
【また、1回の販売行為として行われるものであっても、区画割りして行う宅地の販売等複数の者に対して行われるものは反復継続的な取引に該当する。】
上記⑤取引の反復継続性の【】でくくったところを見ると、(たまたま)1回の販売で終わろうと、区画割して複数人に対して行われるものは、反復継続性があるとされる事になります。
そりゃそうですよね。売れ残る事だって充分考えられますから、複数人と取引するために土地を区画割する行為に、反復継続して取引しようとする意思が認められてもしょうがないかなと。
最後に
業にあたるかの問題は、最近の宅建試験で頻出のテーマではありません。さしでがましいですが、このテーマは「ああ、そういうものか」くらいで留めておいて、他の分野を充実させた方が良いと思います。
2025.06.05 19:11
セントウェアさん
(No.4)
ヤスさま
大変詳しく教えて下さりありがとうございます！
実務や法律、例なども挙げて頂けたおかげでより詳しく理解することが出来ました。
勉強嫌いの行政書士さま＞
やはり実務ではより深い理解が必要ですよね！
今は勉強の時だと考え、代表的な業法違反を理解することに努めます。
ヤスさま＞
最近は頻出ではないということも教えてくださりありがとうございます。差し出がましいだなんてとんでもございません。深入りし過ぎず、より重要な論点の理解を深めていこうと思います。
お二人ともありがとうございました！
2025.06.05 21:48
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2025.06.04 21:46｜
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