平成20年試験 問9
のっちさん
(No.1)
宅地建物取引業者であるAが、自らが所有している甲土地を宅地建物取引業者でないBに売却した場合のAの責任に関する次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。
肢1
売買契約で、Aが甲土地の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を一切負わない旨を合意したとしても、Aは甲土地の引渡しの日から2年間は、当該責任を負わなければならない。
解説
[誤り]。地建物取引業者が自ら売主となる売買契約を締結する際には、契約不適合を担保すべき責任に関し、買主がその不適合を売主に通知すべき期間を引渡しから2年以上とする特約を除き、民法の規定よりも不利な特約は禁止されます（宅建業法40条）。「不適合を担保すべき責任を一切負わない」特約はこれに反する特約として無効となるため、民法の規定どおり、買主は契約不適合を発見した時から1年以内に売主に通知すればOKとなります（民法566条）。
とあります。特約は無効となり民法566条の規定に則ることまでは理解できましたが、宅建業法40条の2における「引き渡しから2年間」も有効ですよね？
2025.04.06 10:15
勉強嫌い行政書士さん
(No.2)
「不適合を知った時から1年」になります。
566条以外は、原則の消滅時効になります。
（担保責任についての特約の制限）
第四十条 宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、民法（明治二十九年法律第八十九号）第五百六十六条に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
2 前項の規定に反する特約は、無効とする。
（目的物の種類又は品質に関する担保責任の期間の制限）
第566条 売主が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合において、買主がその不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知しないときは、買主は、その不適合を理由として、履行の追完の請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることができない。ただし、売主が引渡しの時にその不適合を知り、又は重大な過失によって知らなかったときは、この限りでない。
（債権等の消滅時効）
第166条 債権は、次に掲げる場合には、時効によって消滅する。
一 債権者が権利を行使することができることを知った時から5年間行使しないとき。
二 権利を行使することができる時から10年間行使しないとき。
2 債権又は所有権以外の財産権は、権利を行使することができる時から20年間行使しないときは、時効によって消滅する。
3 前二項の規定は、始期付権利又は停止条件付権利の目的物を占有する第三者のために、その占有の開始の時から取得時効が進行することを妨げない。ただし、権利者は、その時効を更新するため、いつでも占有者の承認を求めることができる。
2025.04.06 11:58
のっちさん
(No.3)
特約がなければ法40条により「引き渡しの日から2年間」となるが、違法な特約がある場合は法40条の適用自体が無効となり、民566条に則り「知った時から1年以内」、かつ民166条の消滅時効に従う、という理解で合っていますでしょうか。
2025.04.06 12:09
宅建受かりたいさん
(No.4)
唯一許可されている緩い特約が「引き渡しから2年以上」となります。
なので
>(No.1)宅建業法40条の2における「引き渡しから2年間」も有効
「引き渡しから2年以上」も、ではなくこれ以外の緩い特約は全て無効→民法の原則に戻る。
>(No.3)特約がなければ法40条により「引き渡しの日から2年間」となるが
特約がなければ民法の原則に戻ります。
ちなみに「2年間」ではなく「2年以上」です、なので2．5年や3年とすることも可能です。
最後に
どんなテキストにもバッチリ記載されていると思いますがこれは8種制限の内容です。
ですのでこのような選択肢をぱっと流し読みして、2年以上以外で厳しいから無効と飛びつかないように気をつけてください。
売り主買い主が共に宅建業者であれば、プロ同士の取引なので勝手にやってろよとなるはずです。
※民法の規定では契約不適合の責任を一切負わない免責的な特約を認めています
学習中の身でテキスト記載の内容なのであっていると思いますが間違っていたらごめんなさい。
2025.04.06 14:50
のっちさん
(No.5)
もう一度条文を読み返してみたところ、そもそも法40条は「特約の制限」について書かれている条文なので、特約がない、または特約が無効である場合は、民法に従うということですね。
しっかりと条文を読まないといけませんね。ありがとうございます。
2025.04.06 15:09
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2025.04.07 18:32｜
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