自ら賃貸、建築確認が未、取引態様売主、広告
ポンコツ課長さん
(No.1)
訳わからなくなりました。
問題。個人Aが建築確認が済んで無い、
建築工事完了前の賃貸住宅を個人Aが
取引態様を売主（貸主？）として、
自ら広告を印刷して募集広告を行った。
○か✖️か。
どう解釈したら良いかアドバイス宜しくお願い
いたします。
2025.04.06 10:37
クリオネさん
(No.2)
ご質問の設定の個人Aが宅建業者かそうでない個人かは記されていませんが、どちらにせよ考え方としては以下のようになるかと思います。
・広告について
完成していない物件に関して広告を出すことは避けるべきです。
特に、消費者に誤解を与えたり、契約内容に不安が生じる可能性があるためです。
・契約について
物件がまだ完成していない段階でも、慎重に契約を結ぶことは可能ですが、契約内容や物件の完成時期について十分な確認と透明性が求められます。
つまり、広告に関しては×ですが、契約に関しては慎重に行えば問題はないというふうに考えられます。
2025.04.06 12:56
ポンコツ課長さん
(No.3)
問題を解いていくたびに色々疑問が生じて来ます…
私の説明不足でした。
宅建業者では無い一個人が建築確認が済んで無い、
建築工事完了前に自らが持主になる賃貸住宅を
取引態様を売主（貸主）とした場合となります。
自ら賃貸なので宅地建物取引業ではないのでは
無いかと思い、それであれば自由に広告も
出せるのでは無いかと思った次第です。
素人が広告を出す訳ですので慎重にというのは
理解しています。
宅地建物取引業にあたらないと考えられる
今回の条件だとすると、広告も契約も
慎重に行えば良いという解釈になりますでしょうか。
最近、ひねくれた考え方になってしまっていまして…
2025.04.06 13:09
賃貸営業マンさん
(No.4)
Aが売主となる場合=広告も契約もNG
問題になるのは、【貸借の代理・媒介】の際に広告はNGだが、契約はOKになる事
問題文を読みながら何で○なのか×なのかを当てはめてみてください。
2025.04.06 13:20
ポンコツ課長さん
(No.5)
スッキリしました。
条件を理解すれば確かにおっしゃる通りですね。
モヤモヤが取れました。
ありがとうございました😊
2025.04.06 13:25
クリオネさん
(No.6)
宅建業法の適用対象となるのは、「宅地建物取引業」を営む業者です。
具体的には、事業としての不動産の売買・賃貸の仲介や取引を行う業者が対象です。
しかし、個人で自分の持ち物（例えば自分が所有する賃貸住宅）を貸す場合、宅建業には該当しません。
つまり、ポンコツ課長さんが仰る通り、「宅地建物取引業者でない一個人」というケースでは、宅建業法の規制を受けずに広告を出すことが可能という考え方も出来ますね。
ただし、ここでの問題の本質は「建築確認が済んでいない」「建築工事完了前」という点です。
これに関しては、賃貸物件として提供するためには、建築確認を受けて工事が完了し、住居としての条件を満たしている必要があります。
したがって、物理的に建築確認を受けていない状態での賃貸は、法的に問題が発生する可能性があります。仮に建築確認が済んでいない状態であれば、その物件を「賃貸用」に出すこと自体が適法でないこともありえます。
広告の出し方としては、Aさんが宅建業者でなく、かつ物件に問題がない（建築確認が完了している等）の場合、個人でも自由に広告を出すことは基本的には可能です。
ただし、広告内容が虚偽であったり不正確 であると問題が生じる可能性がありますので、広告を出す際は慎重に情報を正確に記載することが重要です。
更に取引態様「売主」や「貸主」についていえば、賃貸物件の場合は取引態様を「貸主」とするのが正しいと思います。
もし「売主」として広告を出すと、売買契約を意図していると解釈され、誤解を招く恐れがあります。
したがって、取引態様としては貸主という表現が適切かと思います。
2025.04.06 13:27
ポンコツ課長さん
(No.7)
すっかり建築確認が済んで無いという条件を
失念してました。
そうなると法的に問題が発生する可能性があると
なると広告も出さないほうが良いのかなと思ってしまいます。
実際、試験に出るか分かりませんが、その辺りはっきり
答えが出せないとなるような問題は出ないかなと
勝手に思ってしまいました。
いずれにしても4択ですので、他の3択部分で
よく考えます。
アドバイスありがとうございました。
2025.04.06 13:33
勉強嫌い行政書士さん
(No.8)
自ら賃貸のみで考えると宅建業免許は不要です。
例えば、業になる可能性があります。
①広大な土地を分筆し、売却した場合
②自ら賃貸でも、複数の建物を購入し、それぞれ賃貸にだした場合
※②では賃貸の部分では宅建業に該当しないが、賃貸目的で複数の建物を購入が宅建業に該当する可能性が高い。
さらに補足
宅建業以外の者が、宅建業法違反をしたときは刑事事件になります。
2025.04.06 14:39
ポンコツ課長さん
(No.9)
色々アドバイスありがとうございます。
多数購入は宅建業に該当する場合があるのは
知りませんでした。
頭に入れておきます。
とにかく微妙な言い回しで引っ掛けて来るので
ツライです…
2025.04.06 14:43
宅建女子さん
(No.10)
単なる興味なので面倒だったらスルーしてくださって構わないのですが、
>賃貸目的で複数の建物を購入が宅建業に該当する可能性が高い。
私はギリギリセーフだと思うのですが、【可能性】と言われるとあり得そうな気もして気になって自分で調べてみたけどわからなかったです。
該当したケース(判例等)実際あるんでしょうか。
ポンコツ課長さん、クリオネさん
>Aさんが宅建業者でなく、かつ物件に問題がない（建築確認が完了している等）の場合、個人でも自由に広告を出すことは基本的には可能です。
建築確認完了してる必要もないです、自ら賃貸なら。
そしてAが個人である必要もないです。
宅建業者でも自ら貸すなら業ではないからです。
以下、家賃保証会社の関連記事ありましたので、リンク貼れないので転載します。抜き出しなので若干分かりにくいかもしれませんが。
----
確認が下りる前の段階での広告は一律禁止となります。
宅地建物取引業者が家主から代理、媒介の依頼を受けて、建築確認を受けていない建築工事完了前の賃貸マンションの借主を募集する広告はこの規定に違反します。
この場合でも家主が自ら広告する場合は、この規定に違反しません。 理由は自ら貸借というのは、宅地建物取引業に該当せず、宅地建物取引業法の規定の適用がないからです。気を付けて下さい。
2025.04.06 17:39
クリオネさん
(No.11)
2025.04.06 17:43
ポンコツ課長さん
(No.12)
色々調べていただきありがとうございます。
判例等があるとハッキリわかるんですけどね…
とにかく範囲が広いから判例となると
なかなか難しいですね。
多数問題を解いて頑張ります。
2025.04.06 17:43
勉強嫌い行政書士さん
(No.13)
＞宅建女子さん
＞ポンコツ課長さん
こちらに関しては、宅建試験には関係がありません。
よって、複数物件の自ら賃貸に関しては、宅建試験では、「該当しない」で問題ないと思っています。
＞宅建女子さん
「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」にまとまっています。
（こちらは、おそらく宅建試験範囲外と思っています。）
以下の5つの項目に該当した場合、宅建業に該当するみたいです。
その中の「反復継続」に該当する可能性があるということです。
（反復継続がどの程度の間隔であればよいのかは省略します。）
結局、警察のさじ加減になります。
参照：国交省の宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方
上記に記載がありますが、以下の5つに該当すれば、たとえ、自ら賃貸であっても該当します。
①取引の対象者
・不特定多数に
②取引の目的
・転売目的で購入して売却
③取引対象物件の取得経緯
・自ら購入者を募って売却
④取引の態様
・土地の開発・造成、区画分割売却
⑤取引の反復継続性
・短期間に購入や売却を繰り返す
宅建業の定義
（用語の定義）
第二条 この法律において次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号の定めるところによる。
二 宅地建物取引業 宅地若しくは建物（建物の一部を含む。以下同じ。）の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うものをいう。
2025.04.07 17:25
宅建女子さん
(No.14)
ご丁寧にご回答ありがとうございます。
国交省の引用もありがとうございます。
なんか売却目的っていうところがポイントかなとは思っているんですが…。
いずれにしましても試験には出題されないですね。
私は受験者ではなく、単なる興味本位で聞いてしまいました。
この話はここで終了しますね。
受験生の皆様、貴重な場を使ってしまい申し訳ございませんでした。
2025.04.07 18:32
広告
広告
返信投稿用フォーム
広告
2025.04.05 17:29｜
1