令和2年 問42
由貴yukiさん
(No.1)
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として締結する売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）及び民法の規定によれば、誤っているものはどれか。
1.Aが宅地建物取引業者ではないBとの間で締結する宅地の売買契約において、当該宅地の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を負う期間をBがその不適合を知った時から2年とする特約を定めた場合、この特約は有効である。
答え：誤り
解説：宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、担保責任（契約不適合責任）に関し、原則として、民法に規定するものより買主に不利となる特約をしてはなりません（宅地建物取引業法40条1項）。これに反する特約は無効となります（同条2項）。
ただし、「買主がその不適合を知った時からその旨を売主に通知する」ための期間についてその目的物の引渡しの日から2年以上となる特約については、することが認められています（宅地建物取引業法 40条1項）。本問の場合、契約不適合につき「担保すべき責任を負う期間を......不適合を知った時から2年とする特約」を定めており、宅地建物取引業法40条1項が認める例外に該当しません。また、この特約は担保責任（契約不適合責任）を制限するもので、買主Bに不利となる特約です。したがって、本間の特約は無効となります。
私は正しいと思いました。
理由：売主である宅地建物取引業者Aが不適合を担保すべき責任を負う期間をBが不適合を知った時から2年としており、民法で定めている1年より長いため買主にとって有利なのではないかと思いました。
理解不足で申し訳ありません。
どうかご教授ください。
2025.03.07 00:14
宅建受かりたいさん
(No.2)
2025.03.07 10:07
名無しまさんさん
(No.3)
宅地建物取引業法40条1項では、宅地建物取引業者が売主の場合、契約不適合についての責任期間を「不適合を知った時から」2年とすることは認められていません。
民法の規定よりも長い期間を設ける場合は、「引渡しから2年以内」の特約である必要があります。
したがって、この特約は無効となります。
不適合を知った時から2年という特約は、一見、買主には有利に思われますが、買主にとって不確定な期間（何時不適合を発見するかは分からないため）を設けることで、消費者保護という法の趣旨に反する可能性があるため、無効とされるのです。
2025.03.07 13:22
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2025.03.06 12:09｜
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