住宅支援機構の高齢者への融資
あいさん
(No.1)
住宅支援機構が高齢者の住宅の耐震改修工事などの為に融資をして、高齢者が死亡したら一括返済になる、というところで、「機構は、この制度により貸付金の償還を受けるときは、当該貸付金の貸付のために設定された抵当権の効力の及ぶ範囲を超えて、弁済の請求をしないことができます」とテキストに載っていますがよく理解できません。
過去問 平成29年問46より。
家とか土地に抵当権をうって、高齢者が亡くなったら売却してそのお金で返済すると思ったんですが「抵当権の効力の及ぶ範囲を超えて」という表現がわかりません…。
抵当権の効力の及ぶ範囲を超えて請求するって具体的にどんなことなのでしょうか？
そして「請求しないことができます」という表現もわかりません。請求しないなら、機構にとっては損だと思ったのですが…。
わかる方いらっしゃいましたら教えていただけるとありがたいです。
2025.02.24 09:39
なおさん
(No.2)
住宅支援機構は公の機関なので、機構にとって損であっても消費者保護が大事です
この高齢者用の貸付は、一般的にはリバースモゲージと呼ばれ、死んだときに住宅を売却して一括返済です
例えば、貸付抵当を1000万にしたばあい、住宅を1100万円で売却できれば貸し付けた分が全額回収できますが、500万で売却になったばあい、回収ができません。債務が足りない場合でも残債務を他から回収しない
2025.02.24 09:54
あいさん
(No.3)
ご回答ありがとうございます。
回収できない残債は、どうなるんだろう、機構が負担するのかな、と少し疑問ですがあんまり深入りすると大変なので、ここまでで理解しておこうと思います。
さっそくメモさせていただきました。
とてもわかりやすく説明していただき、ありがとうございました！
2025.02.24 10:08
宅建女子さん
(No.4)
「請求できない」わけではなくて、本来なら請求できるけど「請求しない」という選択肢もあるということで、このような言い回しになるようです。
実際この言い回しを「請求できない」としてしまうと請求できる融資パターンが作れなくなりますね。
なお、この制度は貸主側にリスクが大きいので、通常より利息が高かったり、担保の評価額の半分くらいしかお金が借りられなかったりという、リスクヘッジがあるようです。
2025.02.24 14:14
あいさん
(No.5)
「請求しないことができる」は法律用語。
請求してもいいし、請求しなくてもいい、ということですね。
「請求しないことができる」って、イヤイヤ、機構は請求したいだろうに、と思って疑問でした。
今でも腑に落ちない表現だなあ、と思っています。
利息が高かったり、十分な担保評価が得られない…、だいぶ前に何かの雜誌にリバースモーゲージはやめたほうがいい、みたいなことが載っていて意味がわからなかったのですが、なんとなくわかりました。
ありがとうございます！
2025.02.24 14:42
名無しまさんさん
(No.6)
2025.02.24 18:05
名無しまさんさん
(No.7)
まず、「抵当権の効力の及ぶ範囲を超えて、弁済の請求をしないことができます」という部分ですが、ここでは機構が「抵当権の設定によって保証されている範囲を超えては、返済を求めない」と言っていることになります。抵当権というのは、貸付金を返済しない場合に、貸主（住宅支援機構）がその不動産を売却して、返済に充てる権利です。
たとえば、住宅支援機構が住宅ローンを貸し付ける際に、その家や土地に抵当権を設定します。高齢者が亡くなった場合、その家や土地を売却して貸付金の返済に充てます。しかし、もしその不動産の売却代金が、貸付金全額に満たない場合、通常であれば機構は不足分を他の方法（たとえば、遺産を相続した者に対して請求する）で回収しようとすることがあります。
しかし、この制度においては、「抵当権の効力の及ぶ範囲を超えて弁済の請求をしない」ということは、売却金額だけで完済できなかった場合に、機構は追加で不足分を相続人などに請求しない、ということです。つまり、機構は不動産だけを担保にしており、不動産を売った結果、足りなければそれで終わり、他の資産（たとえば相続財産など）に対しては請求しないという取り決めです。
「請求しないことができます」という表現ですが、これは住宅支援機構が本来請求する権利があるにも関わらず、それを行使せずに済むという意味です。これは高齢者の死亡後、相続人に負担をかけず、機構が損失を許容する形であるため、ある意味で機構にとっては「損をする」と感じるかもしれませんが、制度としては高齢者の生活を支援するための優遇措置の一環です。
結局のところ、この制度では、高齢者が亡くなった後に不動産を売却しても返済が足りない場合でも、相続人やその他の財産から追加で返済を求めることはしないという内容です。それによって、高齢者が生前に支援を受けた住宅に対して、相続人に過剰な負担をかけず、機構側も返済可能な範囲内で融資回収を行う形になります。
2025.02.24 18:17
あいさん
(No.8)
請求しないことができます＝行使しなくていい、というニュアンスなんですね。
機構にとってはお金は回収できないけど面倒な手続きはしなくていい、というイメージで覚えておこうと思います。
わざわざ一連の流れを説明くださり、ありがとうございました！
2025.02.24 18:28
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2025.02.24 09:59｜
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